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ロサンゼルス・不動産コンサルタント SACHIのブログ

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最近のショートセール

2010 - 08/04 [Wed] - 00:47

最近、ショートセールのエスクロークローズ率が下がっているようです。

これまでは、諸事情により銀行の指定の期日までに
エスクローをクローズすることが不可能な場合
理由を説明し、銀行に交渉すれば、アプルーブの期日を延期してもらったり
オークション日を延期してもらうことが可能でした。

しかしながら、最近では、すでにバイヤーが決まっている、
エスクローに入っている、という状況は言うまでもなく、

バイヤーがエスクローで、最終の書類にサインをし、
あとは、バイヤーの銀行がローンのお金を入金するのを待つのみ、という
エスクロー最後の最後の段階でさえ、

たった1日さえも、期日を延長してもらえないことが、たびたび起こってきています。


それ故、各不動産エージェントたちも
ショートセール売買にはとても慎重で、一刻も早く
エスクローをクローズするよう、できる限りのことをして頑張っているようです。



しばらくブログの更新をできないでいたのですが
数日前に、コメントで、
「ショートセールにOKを出さないことで、ショートセール銀行のメリットはなんなのでしょう?」
という質問をいただきました。


私の勉強不足もあるかもしれませんが
私にとっては、答えは、「 メリットなし 」です。


1件の物件をフォークロージャーにすることで、銀行が負担する費用は
$50,000と言われています。


ショートセールでの売却価格が、フォークロージャー価格よりも低いから
銀行や銀行への投資家が、ショートセールをすることで失う  が大きくなり
損失額が増えるとも考えられません。



あくまで、私の推測ですけど、
結局、そのあたりに関わる金持ちが、
ショートセールからフォークロージャーになった物件をまとめ買いなどで
二束三文で引き取り、手直しして転売し、儲けてるんじゃないんでしょうか?

こういう方法で得する人には、

二束三文で買い取れる金とコネを持つ投資家(または企業)
物件の手直しを負かされる工事会社
売買に携わる特定の不動産会社(またはエージェント)
売買に携わる特定のタイトルカンパニー
カリフォルニアならば、エスクロー会社も

と、まあ、こんなところでしょうか?


多分、同じサークル内の人脈で行われていることだと思いますけど・・・。



ショートセール物件を抱える銀行そのものは、
ショートセールをクローズしないことにメリットはありませんが

その周りにいる個人や他企業は、今の不動産市場状況を利用することが可能。
誰も、銀行そのもののメリットなんぞ、考慮していないのでしょう。

また、危機が迫ったら、政府が銀行を救済してくれるし、
って考えてるのかもしれませんし、
誰も、銀行そのものの行く末を危惧していないのかもしれません。


どちらにしても、現在生き残ってビジネスを続けてる銀行って
大手ばかりで、ちょっとやそっとで倒れそうなイメージはないですよね。
上部層なんか、やめるときは、莫大な退職金とかもらってるし・・・。









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みなさん、お元気ですか?

2010 - 08/03 [Tue] - 12:26

こんにちは。

お久しぶりでした。

6月7月と、大変多忙な日々を過ごしていました。

最近の不動産市場は、また変わってきていて
色々とみなさんにアップデートしたいことがたくさんあります。

また、徐々に、ブログでご紹介していきますね。






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いやはや~~

2010 - 06/22 [Tue] - 22:02

先日、またもや、私が売りに出しているショートセール物件の
エスクローがキャンセルとなりました。

がっかり・・・・。

今回の物件は、コンドなのですが、
もともと、悪夢のようなバイヤーに振り回されており、
エスクローキャンセルを残念に思う反面、
これ以上、彼らと関わらずにすむとホッと一安心、と思いきや

そのバイヤーのキャンセルの引き金となった
コンドのHOAの費用に関する問題が、さらに大きくなり、我々に襲いかかってきました。

従来の費用に加え、滞納金のコレクション費用と裁判に持っていくための
弁護士を雇う費用まで、HOAがオーナーに請求してくるという知らせが!

全部で、約$4,000の費用を、一体誰が支払うのでしょうか????
(ちなみに、そのうちの$520を、現在私が立て替えたままになっております(涙)。)


ショートセールの返事は、本当に、銀行によって、
また、交渉担当者によって、かなり違ってくるので、「運」も大きく作用するらしいです。

最近では、Wachovia や Wells Fargo は、交渉しやすい銀行と言われ、
ショートセールのプロセスは比較的スムーズに進むとのことですが、

私は、今回、Chaseで、ものすごく苦労しています。
一番きついのが、HOAに関する一切の費用の支払いを、Chaseが拒否してきたこと。
HOAの費用を拒否してくるのは、わりと珍しいパターンなので、びっくりしました。


今回、バイヤーを失ってしまったので、
これを機会に、Chaseの担当者が変わればいいのになあ、と秘かに願っています。


もう少し、ゆるやかな担当者になりますようにと、
どうか、ブログ読者の皆様、私と一緒に夜空に向かってお祈りしてください・・・。


ご協力ありがとうございます!





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現在、4件のショートセールと格闘中

2010 - 06/04 [Fri] - 14:48

ショートセールも、
最近では、各エージェントがプロセスをしっかり把握し、
また、だいたいの待ち時間も、
各銀行によって、どれくらいかかるか予測できるようになってきて、

辛抱さえあれば、無事に売買完了できることが明確になり
以前のような、謎に包まれた売買ではなくなってきました。


しかし、

まだまだ、問題もりだくさんで
それも、現在4件のショートセールと格闘中の私は、
なんだか、前へ進むようで進まない状況から脱出することができずにいます。


無事に銀行から売買価格に許可が出た物件、
毎日、いつ正式なアプルーブレターが届くのかと、担当者を催促しながら待っていたところ、
いきなり銀行から「あれは間違いだった。もう一度始めから」と連絡が来たり


売買許可が出て、エスクローオープンの間際に、
一人で購入予定だったバイヤーが、「娘夫妻の名前もバイヤーとして加えたい、」
と言い出して引かず、銀行に訂正のリクエストを出すも、返事が来ず・・・。

ショートセールって、いちいち銀行にお伺いを立てないと次にすすめないディールなので、
一般の売買過程ならば、30分でできることが、ショートセールでは10日かかったりします。
そのへん、恐らく、セラーとかバイヤーは過程をよく理解してないので

新しく変更や訂正をすることによって、ディールが日伸びしたり、最悪の場合は
売買が完了しない恐れがあるということを

不動産エージェントが、お客様にわかりやすく伝え、もっともスムーズに進む方法をおすすめするべきなのですが・・・。



また、無事にエスクローに入ったショートセールでは、
バイヤーから「やっぱり、購入するのやめます。」との連絡が。



そして、こちらからオファーを出したショートセール物件は
いったん、「あなたのオファーを銀行に提出します」と口頭の返事がきたあと、
なかなか売主側からの契約書類がこちらに届かないので
催促してみると「まだ売主が迷ってる。他にもっといいオファーが来るかも。」
と、ふざけたことをぬかすので


今日も、結構、イライラ~っとしてましたが、


そこで目に入ってきたのが、このブログの右側に出てくる「人間が好きになる名言集」から、
マザーテレサのお言葉。


人は不合理、非論理、
利己的です。
気にすることなく、
人を愛しなさい。



ん~、なるほど、と気持ちを切り替え、
心落ち着けて、この状況を受け入れようと思いました・・・。







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行動を起こすのは早めに

2010 - 05/05 [Wed] - 19:45

昨日、市場に売り物件を出しました。

ショートセールなので、市場価格より若干低めの価格設定にし、
たくさんの人に見学に来てもらい、オファーを待つつもりでした。

本来、一週間ほど前に市場に出ている予定のものなのですが
少し直さなくてはいけないところがあり、
その修理が終わったのが昨日の朝。


お昼前に、それまで「売りに出してるけど、見学不可」としていたステータスを
Activeと変更したので、物件見学可能になった初日が昨日(火曜)でした。



今週末に見学者が殺到して、きっと複数オファーになるだろうな、と予測していましたが
なんのなんの、昨日の昼過ぎから、5-6件の見学希望連絡が入り、

2日目である今日には、すべての書類を揃えての、オファーが入りました。


早いっ!!


現在、家探しをしてる方、
「これは。」と思う物件があれば、まず行動。

明らかに市場価値より低そうな物件ならば、
市場に出たその日にオファーを入れるくらいの意気込みでなくては、
他のバイヤーに先を越されます。

見学の希望も、仕事の後の午後6時とか7時とか
駄目もとで予約を入れてみましょう。


また、実は本日、オファーを入れたいという連絡が2件入ったのですが
そのうちの一組は、ローンの準備がきっちり整っていないため、
そちらの準備に時間を取られそうだとのことでした。

本気で家を購入したい場合は
ローンの書類準備もしっかり整えておくこと。

ローン会社や銀行のPre-Qualifiedのレターではなく
一番確実なのが、DU Approvalを取っていること。

これは、ローンの申請に必要なすべての書類を提出していれば
ローン会社、モーゲージ会社が取ってくれます。


良い物件が出たら、すぐさまオファーを入れれるよう、
バッチリ準備しておきましょう。




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ショートセールに関する疑問

2010 - 04/29 [Thu] - 19:34

ショートセールに関して、
わりとよく変わる法律や情報を、なるべくアップデートするようにしています。

そんな中で、あちこち調べても、クリアに答えがわからない事項が結構あり、
読者の方から、お問い合わせのご連絡をいただいたりします。


なぜ、よくわからないかと言うと、
はっきりくっきりした規定が存在しないからなんですねえ・・・。


ショートセールをするホームオーナーが気にする
返済を免除されたローン額に関して

「差額を収入とみなし、その金額に対する税金を支払う必要あり」

と言う考えですが、
これは、それがホームオーナー自身の住んでる家が対象なのであれば
一般的には、税金を支払う必要はありません。

ただし、自分の住んでる家をショートセールにするホームオーナーの全員が
それに該当するのかと言うと、そうでない場合もあります。


2012年末まで、ステート(州)フェデラル(政府)ともに、前述のような
方針となっています。
詳細は、各ホームページをご覧下さい。

http://www.ftb.ca.gov/aboutFTB/Newsroom/Mortgage_Debt_Relief_Law.shtml ←California

http://www.irs.gov/individuals/article/0,,id=179414,00.html ←Federal


どういった場合にタックスがかかるのかというのは
ホームオーナーの、それぞれの状況によって変わってくるようなので、
普段利用しているCPA、税理士さんにご相談ください。




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州のタックスクレジットに関する訂正です

2010 - 04/22 [Thu] - 15:53

前回の ホームバイヤーのTAX Credit  に関する記事で、
大きな誤りがあり、みなさんに多大なご迷惑をおかけするところでしたので

謝罪とともに、訂正したいと思います。

すみませんでした!


5月1日からのステートのタックスクレジットですが

これは、5月1日以降にエスクローをオープンしたバイヤー対象ではなく

5月1日以降にエスクローをクローズするバイヤーが対象です。


それでは、4月30日までにエスクローを開き、
5月1日以降にエスクロークローズさせ、無事に初めての家の購入をしたバイヤーは
政府から$8,000、ステートから$10,000と、
ダブルでタックスクレジットがつくのか!?

すごいっ!

と喜びたいところなのですが、

二重にクレジットがもらえるのかどうかに関しては
現在、ステートの方のアドミニストレーションが調整中のようで
今のところ、この可能性は低いようです。

州のフランチャイズタックスボードウエブサイトには

Check this page often. We will add updates as they become available.

と、太字で書いてあり、
5月1日の実施日までに、新しい詳細がアップデートされる模様ですので

この期間にエスクローをクローズする予定のある方は
マメにサイトをチェックすることをオススメします。



基本的に、
「政府のタックスクレジットがなくなっても、
州からクレジットを出しますよ!
なので、家を買ってねっ!!」


というプログラムなのですが、

政府のガイドラインと州のガイドラインの足並みが揃っておらず
我々不動産業界の人間も、またバイヤーをも混乱させる状況に陥っております。







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ホームバイヤーのTAX Credit

2010 - 04/21 [Wed] - 13:31

政府の、First Home Buyerに対する$8,000のTaxクレジットは
今月末までにセラーと売買の合意に達し、エスクローを開いたバイヤーに対する
嬉しいベネフィットですが、

あと10日もすれば、そのベネフィットも期限切れとなります。

カリフォルニアでは、これに引き続き、
5月1日以降にエスクローをオープンするファーストタイムバイヤーと新築の住宅購入者に、
最低2年はその物件に住むことが条件で

「$10,000のTaxクレジットを差し上げましょう!」

という、太っ腹なプログラムが開始されます。
(住宅購入後、向こう3年間に$3,333づつのクレジットがもらえます。)
これは、クレジットの出所が、政府から州に変わる他、

もうひとつ、政府のクレジットとは違うところがあります。

今回のこのクレジットに関する州の予算が、各$100ミリオン。
予算に達し次第、このプログラムは打ち切られます。

というわけで、早い者勝ちのベネフィットなのであります。

カリフォルニア全体でのバジェットが100ミリオンなので
わりと早く打ち切られる可能性もあり、
私のオフィスでは、このプログラムに対する評価はあまり高くありません。

もらえるかどうかわからないクレジットに翻弄させるよりも
もっと、確実な方法で州民をヘルプすることができんのか!と・・・。


不動産業界の鍵を握るのは、カリフォルニアと言われています。
値崩れの激しいカリフォルニアですが、「腐っても鯛」。
アメリカの中で、もっとも気候が良く住みやすいといわれるカリフォルニアは
住宅の需要がまだまだ増えると予測されています。

先日、ラジオを聴いてると、2年後には不動産市場の価値が戻るだろう、と言う見解を話していました。

本当なら、嬉しいですね!




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政府介入でショートセールは変わるか!?

2010 - 04/19 [Mon] - 13:09

先日のブログ記事では、Shortsale物件の待ち時間が短くなります! と題し、
政府の新しいプログラムをご紹介しました。

プログラムそのもののアイデアは素晴らしいのですが、
いつものごとく、落とし穴が・・・。

まず、このプログラムは、全銀行、ローン会社の参加は義務付けられておらず
参加は、各銀行の自由意志によるもの。


しかも、このショートセールプログラムの手続きに入る前に
ホームオーナーは、まず政府の「Home Affordable Mordification Program」に申し込み
ローンモーディフィケーションを試み、それが不可能である場合、
また申し込みが受理されるまでの手続き期間に、ローンを支払えなくなった場合に、

やっと、ショートセールのプログラムに移行することができるということで、


実際にこのプロセスを通してから市場に出るショートセールというのは
まだ、これから2ヶ月ほどしてからになると考えられます。


現段階で、バイヤーが長期の待機期間を持たずにすむショートセールの売り物件を探す場合

物件の紹介文の中に「Lender Approved」と記載されてるものを選ぶこと。

これは、MLSに出ている売り価格が、すでに銀行からの承諾を得ていることを示します。
この金額でオファーを入れれば、とんとんと話は進みます。


ただし、この金額よりも、わずか$1,000でも少ない価格でオファーを入れる場合、
銀行、銀行にお金を貸してる投資家と、再交渉しなくてはいけないので

少なくとも1ヶ月は待たされることになり、
もっと低くオファーを出す場合は、3ヶ月ー半年待たされる可能性があります。


プログラムが実際に浸透していない現段階では、
今回の政府介入ショートセールプログラムが、不動産市場にどれくらいの影響を与えるのか

まだまだ、クリアではないというのが現状です。






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ショートセールとは、責任ある行動なのです。

2010 - 04/16 [Fri] - 00:48

たまたま今日、耳にした話。

私がお世話になってた方の古い友人なのだそうですが
いつの間にか某高級住宅街にあった彼の家がフォークロージャーになっていて、
今は、親子でダウンタウンの近くの安いアパートに住んでいるのだということを
初めて、人づてに聞いて驚いている、

とのことでした。


勿体無い・・・。


フォークロージャーにする前に、
不動産エージェントに問い合わせていれば
きっと、ローンモーディフィケーション、または
ショートセールというオプションを知らせてくれただろうに・・・。


特に2010年からは、政府もショートセールを潤滑にすすめるよう
後押しをしてくれてるので、このシステムを利用しない手はありません。

政府のお墨付き「ショートセール」。


過去数年の不動産バブル、それを利用した無謀なローンプログラム、
私も含む多くの一般人は、いとも簡単に金融会社を信用し、
無事にローンを組んだは良いものの、
最近の不動産価値の暴落で、動きが取れない状態になっています。


今頃、不動産業界で聞く話は
フォークロージャーやショートセールばかりで
珍しくもなければ、恥ずかしいことでもありません。

日本人ホームオーナーで
無事にショートセールで家を売却し、ほっと肩の荷を降ろした方は
私がお手伝いしただけでも、複数おられます!


ショートセールというのは、
銀行から見れば、
支払いが出来なくなったホームオーナーが
支払い義務を放棄してしまうフォークロージャーとは違い

無事に家が売れた時点で、
きちんと支払い義務を遂行したものと見なされます。

借りた金額全額を返済するのではありませんが
ちゃんと銀行と交渉し、出来る限りの努力をし、
ホームオーナーとしての責任を全うしたと捉えられるのです。



クレジットスコアへの悪影響期間が短くて済むのは、こういう理由からです。

特に、ショートセールの手続き期間もきちんとモーゲージの支払いを続け
無事に売買を成立させたホームオーナーの場合は
それから1年でクレジットスコアを回復させることが出来ます。


ショートセールとは、ホームオーナーシップを棄権することではなく
きちんとその義務を負い、一件落着させることなのですョ。








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(Woodland Hills, West Hills, Chatsworth, Northridge, Tarzana, Encino, Sherman Oaks, Studio City, North Hollywood, Toluca Lakeなど)の不動産コンサルタント、Michael Rand & Associates, Inc.のSACHIのブログです!

ロサンゼルスの不動産、住宅ローン情報、楽しい話題やコミュニティニュース、仕事の話や、私個人の日記風などなど、みなさんに、お届けします。
たくさんの方に読んでいただければ嬉しいです。

どうぞ、よろしくお願いします!

Sachiyo "SACHI" Tsujimoto
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