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ショートセールに関する情報

2009 - 10/28 [Wed] - 12:35

先日、海外に住む日本人の集う某サイトの掲示板を見ていると
下記のようなトピックが上がっていました。

経験者などからとてもわかりやすい投稿があったので、
ここで、みなさんとシェアしたいと思います。

トピック ”Short Saleの物件を買うまでの道のり。。。”

トピ主さん
こんにちは。
マイホームを持ちたくてここ半年程週末ごとにオープンハウスに出向き、気に入った物件にオファーを出してきましたが、ことごとくオファーを受け入れてもらえませんでした(涙)。
でも諦め半分で出したオファーが、先日アクセプトされ有頂天になっていたのですが、その物件はShort Saleということだそうです。
私たち夫婦は不動産の購入は初めてで、おまけにShort Saleについてあまり知識がないので、実際Short Saleの物件を購入された方、または購入を試みた方の体験談(オファーから購入までに掛かった期間や気を付けるべき点などなど)をお聞かせいただけると嬉しいです。
どうぞよろしくお願いいたします。


投稿者Aさん
Short-Saleは売り手のレンダーの許可を取る必要があり、これが状況次第では
数ヶ月かかることがあります。また、数ヶ月待っても許可が降りるかどうかは
分かりません。チャンスは半々かそれ以下という感じでしょうか。

すでに売り手がその価格で売る許可をレンダーから得ていたら話は早いんです
けど、それってかなり稀です。

オファー価格がローン残高を大きく下回ったり、また家にSecondary Mortgage
やHome Equity Loanなどがついていると、レンダーの許可が下りる可能性は
下がってきます。その辺の事情は、リアルターにチェックしてもらうとよい
でしょう。

場合によっては、オファー価格とローン残高の差額の一部を売り手の支払い
責任にしようとするレンダーもいたりして、結構もめたりするんですよ。

あとは、売り手はあまりお金もってないことが多いし、問題が見つかっても
結局は”As is”状態で買うことになるかもしれません。

家が買えるか分からないまま数ヶ月待つのは結構つらいし、その結果買えない
なんてことになると感情的にかなりダウンしやすいです。その数ヶ月の間にも
相場が下がってきたりして、買い手が興味を無くすなんてこともあるようです。


投稿者Bさん
Short saleは普通で半年ぐらい待つようです。
どうせならforclosureまで待ったほうが早かったりする場合もあります。。。


投稿者Cさん
ここ4年で4軒の家を売買し、今回初めてShort Saleに挑戦しました。
当初、不動産屋からは最初の一歩を踏み出すまでに半年は
かかるといわれたのですが、Bank側も思いのほか早く動いてくれ書類を
受け取ったと連絡が来たのがオファーから2ヶ月弱後。
そこから全く音沙汰なしで3ヶ月でした。
当初そのまま待つ予定だったのですが、別に家を見つけたのでそちらに
乗換えました。(この時点で半年経過)

その家、立地も良くてオープンハウスでも盛り上がっていた素敵な家なのに
未だにリスティングされています。ショートセールの家は時間に余裕が
ないと無理かもねと相手方の不動産屋さんが言っていました。

トピ主さんたちも素敵な家が見つかりますように!


投稿者Dさん
私は今まさにショートセール物件を買えるかなあというまっただ中です。

はじめにオファーを出したのが6月、売り手がオファーを受けたのが6月。
そのまま銀行が検討に入り、やっと9月末に銀行からOKがでました。
ただし、セカンドモーゲージのあるいえだったので、いま銀行間でお金をどう分けるか調整中です。
ただし、この家、11月初めにフォアクロージャーになることになっています。
 いろいろ体験談を読んでみると、2つ目の銀行がもっとお金をとるため、だだをこねることが多いようです。
 詳しいことは専門家が彼らのサイトで質問を受け付けているので、そちらに質問した方が良いですよ。
 オファーがオーナーに受け入れられても、銀行がだめといえば進まないので、他に物件を探し続けた方がいいです。


投稿者Eさん
リアルターはお客さんに家購入にあたって必要な知識を分け与えることが、必要な仕事の一つになっていますが、このショートセールについての話は何かありましたか?

5%の確率、ほどの低い確率で自分の手元になる、くらいと考えて良いと思う、とそれくらい難しいと言われている、とうちのリアルターは言っていました。既に返答されている方々が主な理由を挙げておられますよね。
もしフォークロージャーになったとしたら。。。かなりの高い確率で、売り主の怒りの感情から(結局支払えなくて銀行に取り押さえになってしまうんですから)家に価値に打撃を与えるほどの、行動にでてしまうと思われます。私が既に見たフォークロージャー物件20件ほどのうち8割型、がそれにあたりました。
窓ガラスは割られ、壁やフロアー(カーペットなど)には黒や紫色のペンキでなぐり書きがされ、電気系統は壊され(壁から抜かれ)、トイレの便器ですらもっていかれていたことも多々ありました。
キッチン家電機器なんてほとんど抜き取られてましたから。
自分たちがまず、住める状態にするのにどれだけかかるか、考えただけでも頭が痛くなるような、物件だらけでしたよ。

フォークロージャーになれば、確かに手に入る率は高くなるでしょうし(銀行が早く手放したい)、購入までのプロセスもシンプル、且つ早くなるでしょう。けど、価値のある物を安く買えるか、という点ではリスクがまず高くなるでしょう。

普通の物件だったら、見た物を、言われた値段で買える安心感はありますし、売り主も売りたいという意識があれば、お互い家の売買に向かって目標が定まる訳です。

ファーストバイヤーであれば、普通の物件をおすすめしますし、知識がない、とご自分で言われるようでしたら、特にそれをお勧めします。

リアルターからどんどんそういった情報を聞いておかれた方がいいですよ。また、それが彼らの仕事ですから。距離を感じるようであれば、他のリアルターを探した方がいいです。
個人的にうちの場合、とても仕事のできる人と知り合えたので欲しい物件を確実にゲットでき、100%以上満足しています。
がんばってくださいね!


投稿者Fさん
今年の夏にショートセール物件を買いました。南CAで学区のいい地区ですが、新しめの大きな家はほとんどがショートセールで、だからといってお得でもなく、ひとつの家にオファーが10件以上殺到するので、たまに出てくる普通の物件と売価格は同じでした。

なので私達は、もちろん普通の物件、ショートセール、フォークロージャー、全て家の状態がいい家であればオファーしまくりました。今年の1月末から探してオファーし続け、下手な鉄砲も数うちゃあたる、をモットーにオファーし続けた結果、ある物件の銀行から1週間で返事が来ました。それは私達の予算外の額での「レンダーがアプルーブしたもの」でしたが、それより低い価格でオファーしたら真ん中くらいの市場価格で落ちつきました。オファーからクローズまで1ヵ月半でした。

こういう例もあります。気に入ったなら何股もかけてオファーし続けてみてください。オファーするのはタダですし。(笑)


トピ主さん
短時間で、沢山の情報やアドバイスを頂戴し、ありがとうございました!
私の無知な質問に、皆さんの貴重なお時間を割いてお答えしていただいた事、本当に感謝しております。

皆さんのアドバイスや感想を聞かせていただき、やはり上手い話には裏がある、という事を実感いたしました。

私たちのオファーは、市場価格の80%でアクセプトされました。
売り手はセカンドモーゲージも抱えていますが、リアルターによるとどちらも一つのレンダーから借り入れしているため、プロセスは比較的早いであろうという事です。
オーナーがまだその物件に住んでいるので、エスクローを締める前に感情的になって家のものを破損したりしたらどうしよう。。。。。という不安もあります。。。

取り合えずダメもとで待ちつつ、他の物件も探してみようと思います。

皆さん、本当にありがとうございました!!!




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