ロサンゼルス・不動産コンサルタント SACHIのブログ

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現在FHAローンをお持ちの方必見!

2010 - 08/26 [Thu] - 13:14

ご自宅を所有されていて、そのローンがFHAである方、

現在の家の価値が上がっていても下がっていても、
ローンレート4.5%前後、クロージングコストの負担なしで
リファイナンスできる可能性が  です。

FHAローンの特別プログラムで、

これまで、毎月きちんと支払いをしているホームオーナーには
現在の市場価値の調査が必要なく、
今のレートよりも低いレートを取ることができるというものです。

これが、一般の銀行のプログラムにも適用されれば
リファイナンスしてレートを下げることができるホームオーナーが増えるのですが

今のところ、存在せず。

残念。。。。


FHAローンの方、
リファイナンスのお問い合わせはお気軽にどうぞ。
(818)383-9020 または sachi@mraloans.com まで。



今こそ、毎月の支払いを低くするチャンス!
(うらやましい・・・・。)





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モーゲージブローカー

2010 - 08/19 [Thu] - 08:46

モーゲージブローカーの仕事は
簡単に言うと、

ローンを必要とする借り手と、ローンを貸したい銀行側とのマッチングです。

借り手の状況も色々で、
クレジットスコアが良い、低い、収入が多い、少ない、貯蓄額が多い、少ない、
我々日本人であれば、ステータスの問題、

などなど、それらを総合し、借り手に最善な条件を持つ銀行を探し出し、
ローンの申請とプロセスをお手伝いさせていただきます。


この立場を利用して、借り手から法外な手数料をぶんだくっていたモーゲージブローカーが
意外と多く存在していたらしく、
モーゲージブローカーには、今年初めから、新しくたくさんの規制と情報公示が定められ
今後、さらにその規制が厳しくなるということです。


すでに、2年ほど前から、多くのモーゲージブローカーが姿を消しており
ブローカーそのものの存在が少なくなっています。
悪質なブローカーは、バブルがはじけたのとほぼ同時に店じまいしてるので、
現在も生き残っているブローカーは、正統派が多いのでしょうが、
あまりにも規制が多くなり、ビジネスの存続そのものが難しくなっています。


そんな中、我が社にも、某モーゲージ専門銀行から、支店にならないかとの打診があったそうです。


独立したブローカーよりも、銀行の一部となってモーゲージのビジネスを続ける方が
規制や情報公示が少なく、仕事そのものが、やりやすいという利点があるのですが、


そこは、我が社の熱血社長マイコー、首を縦に振らなかったそうです。


彼の言い分は
「独立ブローカーとして、
お客様に一番条件のよい銀行、ローンプログラムを提供できるというのは、
凄い魅力的なことだ。
これが、ひとつの銀行としてしかローンを提供できなくなるとなると、
選択の幅が狭くなり、
これまでのようにお客様のニーズに合わせたモーゲージプログラムを紹介できなくなる。」


なるほど、そうだなあ、と納得。


特に最近、
アメリカでの生活、収入がしっかり根付いてるにもかかわらず、
永住権申請中というステータスのため、どの銀行からもローンの申請を却下されたケースがあったのですが
「永住権がなくても、有効な就労ビザがあればOK」という銀行、
「永住権を申請中で、ソーシャルセキュリテイ番号があり、安定した仕事を続けているのならば、居住外国人と見なす」という銀行を探し出し、

無事に素敵な家を購入されたお客様がいたばかりなので

社長が独立ブローカーとして、多様な応対を続けたいというのは、
すごく理解できます。



しかし、今後、規制があまりにも厳しくなり、ビジネスを続けるのが難しくなった場合、
わが社も、住宅ローン専門の銀行に吸収されることになるかもしれません。






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ローン担当者としての私の仕事

2010 - 08/15 [Sun] - 07:59

ローンのご相談のご連絡を受けると
その方とお会いし、ローンのレートや毎月の支払など
電卓片手に、「こんな感じです~。」なんて、お話するっていうのが、

だいたいローンオフィサーの「目に見える」仕事って感じですよね?


実際、そういうのも仕事の一部ですが、

実は、我社のローンオフィサーの主な仕事は、
お客様(Borrower)に、連絡を取り、
ローンを貸してくれる銀行にせっせと必要書類を提出することです。

銀行からの書類リクエストにこたえないと、ローンが降りません。


去年くらいまでは、銀行にローンの申請をする時点で
必要書類を揃えておけば、よっぽどのことがないかぎり、
ローンのプロセスはすんなり進んだので、

特に不動産購入でエスクローに入り、期限付きでローンの申請をしているお客様に
がんがん電話をかけて、早急に書類の提出をお願いすることなど
滅多になかったのですが、

最近は、「明日がエスクロークローズの日」とかでも、関係なく
銀行からあれこれ書類提出のリクエストが続出し

頭をかかえる毎日です。


融資する銀行側も、最後の最後まで、そのBorrowerが、融資するのに値するのか、
念入りに、くまなくチェックし続け、
融資OKと太鼓判を押すための裏付け、証明になるもの、など、書面での提出を要求してきますので、

そのリクエストに、迅速に応対して、どんどん書類をかき集め
時間内に銀行に提出する必要があります。

それを怠ると、お客様にローンが降りなくなり、エスクローキャンセルという事態に。



最近は、こういうことが、非常に頻繁に起こっており、
我々は勿論、ローンのプロセスに慣れていないお客様(Borrower)にとっては、
かなりのフラストレーションになっています。


主に、最後のほうで急に提出を要求される書類には

新居の保険加入書類(銀行のガイドラインに沿っていなくてはだめ)
お持ちの銀行口座のステートメント
クレジットカードのステートメント
職場の電話番号の再確認、
エスクローや銀行から、不足書類への署名、返送のリクエスト

などがあります。


エスクローが無事にクローズする寸前まで
このようなリクエストに応対できるよう、心の準備をいただければ

精神的、時間的なご負担が、多少は軽くなるのではないかと思います。
どうぞ、よろしくお願いいたします。







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Godiva Gems

2010 - 08/14 [Sat] - 10:56

このところ、難しい仕事内容が続き、
我が社の社長には、ずいぶんとお世話になりました。

彼も普通に暮らす人の子ですので、色々と個人的な問題もあるのでしょうが

ひとたびオフィスにやってくると、
お客さまや、エージェントのために、飛び回っています。

っていうか、どうやら、じっとしていられない質らしいですが・・・。
超ハイパーな、面白い社長です。

物事を絶対にあきらめない強い信念、機関銃のごとくしゃべくり、そして、必ず笑いを忘れない、
どんな悲惨な状況でも、逆境においても、忘れずジョーク飛ばしてくれる、
そんな、ありがた~~い上司であります。


その元気の塊みたいな社長を、不眠に追い込む内容のローンが2件
私のお客様で続きました。

私の力ではどうにもならず、ずいぶん社長に奔走してもらったので、
昨日、仕事が一段落したこともあり、
モールに、社長への「ありがとうギフト」を買いに出かけました~。


最近、禁煙活動を続行している社長は、
タバコのかわりにチョコレートにはまってるということを耳にしたので
「Godiva」に行ってみました。

そこで、普通にボックス入りのトリュフを購入。

その後、お店のお姉さんが、
「ご自分にも、今40%オフの商品があるので、いかがですか?」
と勧めてくれるので、ちょっと見て、かわいいしお手頃価格なので購入したのがこれ。

2359-x.jpg 2357-x.jpg 2358-x.jpg


ダイエット中なので、甘いモノは避けるように努力してるんだけど
Godiva Gemsと呼ばれるこの商品、
ひとつずつ包装してあるから、オフィスでちょこっとつまむのに、ちょうど良さそう!

結局、オフイスセクレタリーと自分、ついでに社長へのおまけとして、1袋ずつ購入。


ピンクはトリュフ、ブルーはソリッドチョコレート、黄色はキャラメルなのですが

この、トリュフが、ふんわり、とろり、で、すっごく美味しい!!


今まで、Godivaのチョコレートって、特別おいしいものだと思ったことがなかったのですが
今回は、さすがに、うなってしまいました・・・。


写真の包装は、春用の特別パッケージのようですが
現在、TopangaのWestfield Mallで、
クリアバッグにゴールドリボンで仕上げた18~22個入りのものが、40%オフで売っています。($6.99)







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ショートセール売り物件

2010 - 08/10 [Tue] - 13:39

6月ごろのブログで、
残念ながら、バイヤーがエスクローをキャンセルした
私が売りに出しているショートセールについて、少し記事にしました。


その後、またオファーが入ったのは良いのですが

銀行からアプルーブが出てそんなに日がたってなかったこともあり
そのアプルーブでそのまま、
次のバイヤーとのプロセスにも継続されるであろうと考えていた我々は、超甘かった・・・。


新しいオファーが入って1ヶ月以上してから、
銀行のほうから、

「もう一度、セラーが提出すべきすべての書類をアップデートせいっ!」

とのお達しが・・・。


願い叶って、交渉担当者は新しい人に替わったのですが
すべてまた1からのスタートと聞いて、げんなり・・・。


もしかして、また4ヶ月とか5ヶ月とか、待たされるわけ・・・?


このショートセール物件、売りに出してからすでに1年以上が経過しています。

これまで入ったオファーの数はざっと12件。
こんなにオファーが入ってて、実際にオファーをアクセプトしたのは3件でしたが

すべてバイヤーのほうからキャンセル。


現在、4組目のバイヤーが待機中ですが、
いったいどうなることやら・・・・・。

今の私の心配は、この物件、コンドなので、支払いが滞ってるHOA費用が、どんどん膨らんでいること。
最近、HOAの管理会社が、ユニットオーナーのHOA滞納に関して、支払いを要求する訴訟を起こしたので
その費用が、これまたざっと$2,500.

市場に出ている売り価格以外に、$5,000以上のHOA関連の費用が。

いったい、誰が払うの????? やっぱり、バイヤー??

でも、高過ぎない?


銀行よ、早くプロセスを進めておくれ
プリーズ!!!








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最近の近況です

2010 - 08/06 [Fri] - 09:33

振り返ってみると、ずいぶん長い間、ブログの更新ができずにいました。

大好きな太極拳のクラスにも、もう1ヶ月以上、参加できないでいました。
シニアのみなさんとの太極拳のひとときは、私には結構な
心を癒すひとときなのですが・・・。


まあ、それで、何をしてたのかというと、
なんと、仕事をしておりました~~~~。


ローンと不動産6-7件くらいですが、
同時進行だと辛いものがありました・・・。

特に、最近のローンは、取りにくいというか、銀行が取れなくしてるというか
はっきり言って、モーゲージブローカーを消滅させようとしているとしか考えられません。

そんな中、ちゃんと無事にローンを取っているモーゲージブローカーって
とってもしつこい性格というか、絶対逆境に負けないというか、
ネバーギブアップの精神です。わが社も含め・・・・。


やはり、大幅に時間が取られる仕事は
ショートセールで売りに出している物件の、ショートセールレンダー(銀行)との交渉。

それから、ローンの書類のやりとり、見積作成。ファンド前のコンディションのクリア。

不動産の物件見学、エスクロープロセス、など。


これらで動きまわってる間は、マーケティングができません。


仲良しの友達にも、もうずいぶん長いこと会ってないなあ・・・。






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ローンのアプルーバルレターに関するトラブル

2010 - 08/05 [Thu] - 19:27

私は、不動産の仕事をしながら、ローンの仕事もしています。
両方いっぺんにすることもあれば、片方だけを担当することもありますが、
ローンの仕事は、すごく神経を使います。

準備をきっちりしていないと、あとでローンを取れなくなる可能性があるからです。


そんなわけで、私は確実にローンが取れるとわかるまでは、
プリアプルーブの証明は発行しません。
石橋を叩いて渡る方針です。


私のプリアプルーブは、限りなく「アプルーブ」に近く、
即レター発行とはならないのが、面倒な点ですが
審査後は、まず、ローンを取れなくなる可能性ってのはありません。


ただし、最近の話なんですが、こんなことがありましたので
これから、不動産の購入をお考えの方は、ご注意下さい。



頭金25%で私からローンのアプルーブを取っていたバイヤーが
25%でなく、20%の頭金で、某不動産エージェントと物件購入のオファーを出して、
無事にアクセプトされました。 


それは嬉しいことなんですが、


エスクロー最後の最後の段階で、毎月の住居にかかる支払額の割合が多すぎる、と
銀行からローンのファンドに待ったがかかりました。



そもそも、
25%の頭金ということは、ローン額は物件の価格の75%。
それを頭金20%に減らすということは、ローン額が5%増えるということです。

つまり、毎月の支払額が多くなるのですが、


今回のバイヤーのように、可能なバジェットぎりぎり一杯の価格の物件を購入する場合
この5%の違いが、あとで、とんだ問題になるということを理解しなくてはいけません。


プリアプルーバルレターにあるのと違う内容で、しかも頭金を減らして
オファーを入れるのは、とても危険です。
オファーを入れる段階で、不動産エージェントがローン担当者に連絡をし、
確認する必要があります。


今回のバイヤーの場合は、毎月の住居費用の割合が、
銀行の許可する最大パーセンテージよりも
50ドルオーバーだということで、待ったがかかったのですが、


最後にポイントをもっと入れて、レートを下げる方法
クレジットカードの借金をペイオフして、毎月の支出額を減らす方法、

この両方を実行することで、なんとかこの件はクリアし
最終的にはローンが降りました。

が、

最後に慌てないためにも、不動産エージェントには
オファーを入れる段階で、ローン担当者に連絡を入れて、
頭金やその他、オファーの再確認をすることを強くおすすめします。

っていうか、いったい、なんの為のプリアプルーブだと思ってるのでしょうか?
数字が変わると、状況も変わるということを理解する必要があると思います。








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最近のショートセール

2010 - 08/04 [Wed] - 00:47

最近、ショートセールのエスクロークローズ率が下がっているようです。

これまでは、諸事情により銀行の指定の期日までに
エスクローをクローズすることが不可能な場合
理由を説明し、銀行に交渉すれば、アプルーブの期日を延期してもらったり
オークション日を延期してもらうことが可能でした。

しかしながら、最近では、すでにバイヤーが決まっている、
エスクローに入っている、という状況は言うまでもなく、

バイヤーがエスクローで、最終の書類にサインをし、
あとは、バイヤーの銀行がローンのお金を入金するのを待つのみ、という
エスクロー最後の最後の段階でさえ、

たった1日さえも、期日を延長してもらえないことが、たびたび起こってきています。


それ故、各不動産エージェントたちも
ショートセール売買にはとても慎重で、一刻も早く
エスクローをクローズするよう、できる限りのことをして頑張っているようです。



しばらくブログの更新をできないでいたのですが
数日前に、コメントで、
「ショートセールにOKを出さないことで、ショートセール銀行のメリットはなんなのでしょう?」
という質問をいただきました。


私の勉強不足もあるかもしれませんが
私にとっては、答えは、「 メリットなし 」です。


1件の物件をフォークロージャーにすることで、銀行が負担する費用は
$50,000と言われています。


ショートセールでの売却価格が、フォークロージャー価格よりも低いから
銀行や銀行への投資家が、ショートセールをすることで失う  が大きくなり
損失額が増えるとも考えられません。



あくまで、私の推測ですけど、
結局、そのあたりに関わる金持ちが、
ショートセールからフォークロージャーになった物件をまとめ買いなどで
二束三文で引き取り、手直しして転売し、儲けてるんじゃないんでしょうか?

こういう方法で得する人には、

二束三文で買い取れる金とコネを持つ投資家(または企業)
物件の手直しを負かされる工事会社
売買に携わる特定の不動産会社(またはエージェント)
売買に携わる特定のタイトルカンパニー
カリフォルニアならば、エスクロー会社も

と、まあ、こんなところでしょうか?


多分、同じサークル内の人脈で行われていることだと思いますけど・・・。



ショートセール物件を抱える銀行そのものは、
ショートセールをクローズしないことにメリットはありませんが

その周りにいる個人や他企業は、今の不動産市場状況を利用することが可能。
誰も、銀行そのもののメリットなんぞ、考慮していないのでしょう。

また、危機が迫ったら、政府が銀行を救済してくれるし、
って考えてるのかもしれませんし、
誰も、銀行そのものの行く末を危惧していないのかもしれません。


どちらにしても、現在生き残ってビジネスを続けてる銀行って
大手ばかりで、ちょっとやそっとで倒れそうなイメージはないですよね。
上部層なんか、やめるときは、莫大な退職金とかもらってるし・・・。









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みなさん、お元気ですか?

2010 - 08/03 [Tue] - 12:26

こんにちは。

お久しぶりでした。

6月7月と、大変多忙な日々を過ごしていました。

最近の不動産市場は、また変わってきていて
色々とみなさんにアップデートしたいことがたくさんあります。

また、徐々に、ブログでご紹介していきますね。






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(Woodland Hills, West Hills, Chatsworth, Northridge, Tarzana, Encino, Sherman Oaks, Studio City, North Hollywood, Toluca Lakeなど)の不動産コンサルタント、Michael Rand & Associates, Inc.のSACHIのブログです!

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たくさんの方に読んでいただければ嬉しいです。

どうぞ、よろしくお願いします!

Sachiyo "SACHI" Tsujimoto
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