ロサンゼルス・不動産コンサルタント SACHIのブログ

カリフォルニア ロサンゼルスのローン、サンフェルナンドバレーの不動産情報や、日々の暮らしなどをブログにしています。

  ロサンゼルス・不動産コンサルタント SACHIのブログのナビゲーター   トップページ > 2010年04月  

スポンサーサイト

-- - --/-- [--] - --:--

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

バレー唯一の飲茶レストラン

2010 - 04/30 [Fri] - 11:32

San Fernando Valley に存在する唯一の飲茶レストランということで
週末は、店の外まで行列ができる
ノースリッジのA&Wレストランに、先週末お友達と行ってきました。

6408516.jpg


あまりグルメでない私は、
ここの料理のレベルがどうなのか、よくわかりませんでしたが
何人かで集まっていくには、大変楽しいところなので
時々、利用しています。

ここ数ヶ月の間に2回ほど行きましたが
一緒に行った人たちは、みんな、「美味しい!」と
なかなか満足な様子でしたよ!

定番の、えびを中心とした飲茶メニューは一通りそろっていて、

がんがん食べて、お値段はひとりあたり$15くらいというのが平均のようです。

胡麻だんごやマンゴームースも、とっても美味しかったです。


店内は、清潔でわりと高級感を出してる感じ(!?)の内装。
お客さんは、中国人はもちろん、アジア系以外の人種も半数近くで、
地元での人気が伺えます。



チャイナタウンやモントレーパークまで
ドライブするのが面倒な日は、
近場でノースリッジの飲茶をどうぞ!!!



A & W Seafood Restaurant
(818) 882-6668
9306 Reseda Blvd
Northridge, CA 91324





ランキングに参加しています。
下記のボタンを、ぽちっと、クリックお願いしま~す!

にほんブログ村 海外生活ブログ ロサンゼルス情報へ
にほんブログ村

スポンサーサイト

ショートセールに関する疑問

2010 - 04/29 [Thu] - 19:34

ショートセールに関して、
わりとよく変わる法律や情報を、なるべくアップデートするようにしています。

そんな中で、あちこち調べても、クリアに答えがわからない事項が結構あり、
読者の方から、お問い合わせのご連絡をいただいたりします。


なぜ、よくわからないかと言うと、
はっきりくっきりした規定が存在しないからなんですねえ・・・。


ショートセールをするホームオーナーが気にする
返済を免除されたローン額に関して

「差額を収入とみなし、その金額に対する税金を支払う必要あり」

と言う考えですが、
これは、それがホームオーナー自身の住んでる家が対象なのであれば
一般的には、税金を支払う必要はありません。

ただし、自分の住んでる家をショートセールにするホームオーナーの全員が
それに該当するのかと言うと、そうでない場合もあります。


2012年末まで、ステート(州)フェデラル(政府)ともに、前述のような
方針となっています。
詳細は、各ホームページをご覧下さい。

http://www.ftb.ca.gov/aboutFTB/Newsroom/Mortgage_Debt_Relief_Law.shtml ←California

http://www.irs.gov/individuals/article/0,,id=179414,00.html ←Federal


どういった場合にタックスがかかるのかというのは
ホームオーナーの、それぞれの状況によって変わってくるようなので、
普段利用しているCPA、税理士さんにご相談ください。




ランキングに参加しています。
下記のボタンを、ぽちっと、クリックお願いしま~す!

にほんブログ村 海外生活ブログ ロサンゼルス情報へ
にほんブログ村

政府のローンモーディフィケーションプログラム

2010 - 04/27 [Tue] - 15:48

先日、政府が介入する新しいショートセールプログラムに関して
ブログでご紹介しました。

このプログラム”HAFA”(Home Affordable Foreclosure Alternatives)に関して、色々と調べておりましたが

結局、セミナーに参加することにし、
HAFAのスペシャリストとしての資格を取得してまいりました!


このセミナーで、政府のローンモーディフィケーションプログラムについても
しっかり、学んできましたよ!



すでに銀行にローンモーディフィケーションを申請して却下された、
申請したいけど、手続き方法がわからない、と言う方

政府のローンモーディフィケーションプログラムである
”HAMP”(Home Affordable Mordification Program)に必要な書類や
手続き方法など、わからないことがあれば、ご連絡ください。

代行はできませんが、申請書類の書き方などのお手伝いは可能です。(無料)



ローンモーディフィケーションの申請をしても
実際に利率やタームを変えることができるかどうかは
それぞれのホームオーナーの経済状況によるので
モーディフィケーションの保証はできませんが

現在のお住まいを、なんとかキープしたいというホームオーナーには

ダメもとでも、申し込んでみる価値はあるのではないかと思います。
別に、申し込んで失うものは何もないし・・・。


前述のHAFAは、
このローンモーディフィケーションの申請が却下された場合、
政府の介入で住まいをショートセールとして市場に出し、
一般のショートセールよりも迅速なプロセスで
売買を完了させるというプログラムです。

ただし、
残念ながら、現段階では、HAFAのスタンダードも
一般には、イマイチ、クリアではなく、
該当物件なのかどうかを確認する必要があります。


政府のショートセールプログラム、まだまだ改善の余地があり、
また、ホームオーナーや市場の状況にあわせて、アップデートする必要も大。

市場に根付く確実なプログラムとなるまでには、
もう少し時間が必要のようです。







ランキングに参加しています。
下記のボタンを、ぽちっと、クリックお願いしま~す!

にほんブログ村 海外生活ブログ ロサンゼルス情報へ
にほんブログ村

州のタックスクレジットに関する訂正です

2010 - 04/22 [Thu] - 15:53

前回の ホームバイヤーのTAX Credit  に関する記事で、
大きな誤りがあり、みなさんに多大なご迷惑をおかけするところでしたので

謝罪とともに、訂正したいと思います。

すみませんでした!


5月1日からのステートのタックスクレジットですが

これは、5月1日以降にエスクローをオープンしたバイヤー対象ではなく

5月1日以降にエスクローをクローズするバイヤーが対象です。


それでは、4月30日までにエスクローを開き、
5月1日以降にエスクロークローズさせ、無事に初めての家の購入をしたバイヤーは
政府から$8,000、ステートから$10,000と、
ダブルでタックスクレジットがつくのか!?

すごいっ!

と喜びたいところなのですが、

二重にクレジットがもらえるのかどうかに関しては
現在、ステートの方のアドミニストレーションが調整中のようで
今のところ、この可能性は低いようです。

州のフランチャイズタックスボードウエブサイトには

Check this page often. We will add updates as they become available.

と、太字で書いてあり、
5月1日の実施日までに、新しい詳細がアップデートされる模様ですので

この期間にエスクローをクローズする予定のある方は
マメにサイトをチェックすることをオススメします。



基本的に、
「政府のタックスクレジットがなくなっても、
州からクレジットを出しますよ!
なので、家を買ってねっ!!」


というプログラムなのですが、

政府のガイドラインと州のガイドラインの足並みが揃っておらず
我々不動産業界の人間も、またバイヤーをも混乱させる状況に陥っております。







ランキングに参加しています。
下記のボタンを、ぽちっと、クリックお願いしま~す!

にほんブログ村 海外生活ブログ ロサンゼルス情報へ
にほんブログ村

ホームバイヤーのTAX Credit

2010 - 04/21 [Wed] - 13:31

政府の、First Home Buyerに対する$8,000のTaxクレジットは
今月末までにセラーと売買の合意に達し、エスクローを開いたバイヤーに対する
嬉しいベネフィットですが、

あと10日もすれば、そのベネフィットも期限切れとなります。

カリフォルニアでは、これに引き続き、
5月1日以降にエスクローをオープンするファーストタイムバイヤーと新築の住宅購入者に、
最低2年はその物件に住むことが条件で

「$10,000のTaxクレジットを差し上げましょう!」

という、太っ腹なプログラムが開始されます。
(住宅購入後、向こう3年間に$3,333づつのクレジットがもらえます。)
これは、クレジットの出所が、政府から州に変わる他、

もうひとつ、政府のクレジットとは違うところがあります。

今回のこのクレジットに関する州の予算が、各$100ミリオン。
予算に達し次第、このプログラムは打ち切られます。

というわけで、早い者勝ちのベネフィットなのであります。

カリフォルニア全体でのバジェットが100ミリオンなので
わりと早く打ち切られる可能性もあり、
私のオフィスでは、このプログラムに対する評価はあまり高くありません。

もらえるかどうかわからないクレジットに翻弄させるよりも
もっと、確実な方法で州民をヘルプすることができんのか!と・・・。


不動産業界の鍵を握るのは、カリフォルニアと言われています。
値崩れの激しいカリフォルニアですが、「腐っても鯛」。
アメリカの中で、もっとも気候が良く住みやすいといわれるカリフォルニアは
住宅の需要がまだまだ増えると予測されています。

先日、ラジオを聴いてると、2年後には不動産市場の価値が戻るだろう、と言う見解を話していました。

本当なら、嬉しいですね!




ランキングに参加しています。
下記のボタンを、ぽちっと、クリックお願いしま~す!

にほんブログ村 海外生活ブログ ロサンゼルス情報へ
にほんブログ村




政府介入でショートセールは変わるか!?

2010 - 04/19 [Mon] - 13:09

先日のブログ記事では、Shortsale物件の待ち時間が短くなります! と題し、
政府の新しいプログラムをご紹介しました。

プログラムそのもののアイデアは素晴らしいのですが、
いつものごとく、落とし穴が・・・。

まず、このプログラムは、全銀行、ローン会社の参加は義務付けられておらず
参加は、各銀行の自由意志によるもの。


しかも、このショートセールプログラムの手続きに入る前に
ホームオーナーは、まず政府の「Home Affordable Mordification Program」に申し込み
ローンモーディフィケーションを試み、それが不可能である場合、
また申し込みが受理されるまでの手続き期間に、ローンを支払えなくなった場合に、

やっと、ショートセールのプログラムに移行することができるということで、


実際にこのプロセスを通してから市場に出るショートセールというのは
まだ、これから2ヶ月ほどしてからになると考えられます。


現段階で、バイヤーが長期の待機期間を持たずにすむショートセールの売り物件を探す場合

物件の紹介文の中に「Lender Approved」と記載されてるものを選ぶこと。

これは、MLSに出ている売り価格が、すでに銀行からの承諾を得ていることを示します。
この金額でオファーを入れれば、とんとんと話は進みます。


ただし、この金額よりも、わずか$1,000でも少ない価格でオファーを入れる場合、
銀行、銀行にお金を貸してる投資家と、再交渉しなくてはいけないので

少なくとも1ヶ月は待たされることになり、
もっと低くオファーを出す場合は、3ヶ月ー半年待たされる可能性があります。


プログラムが実際に浸透していない現段階では、
今回の政府介入ショートセールプログラムが、不動産市場にどれくらいの影響を与えるのか

まだまだ、クリアではないというのが現状です。






ランキングに参加しています。
下記のボタンを、ぽちっと、クリックお願いしま~す!

にほんブログ村 海外生活ブログ ロサンゼルス情報へ
にほんブログ村

LAでのお葬式の服装・・・?

2010 - 04/18 [Sun] - 20:13

アメリカに来て20年、
今日、こちらで私にとっての、3回目のお葬式に出席してきました。

日本だと、喪服で出かけることになるんですが
LAはお葬式でも、「喪服」とはかけ離れた服装の参列者もかなりいるので

直接の知り合いでない人のお葬式に、
あまり真っ黒で出かけるのはどうなんだろう?とか
妙に色々考えてしまいましたが、

いかにも喪服風のワンピースとボレロのセットが、微妙にサイズが大きくて、
なんか、しっくりせず、お出かけ5分前にやっぱり着替え直し、

結局黒のパンツスーツで出かけました。
ビジネスっぽい雰囲気にも見える服装でしたので、
バリバリ葬式ルックでもないし、ちょうどいいかな?と言う感じ。

が、
なんと、こういう時用の、黒のバッグを持っていないことに気づき
仕方なく、こぶりの茶色のバッグを持って行きました。


さて、会場に到着すると、今回は、思ったより黒主流のファッションで
オーソドックスなお葬式スタイルの人が多く、
カジュアルな感じの人は少なかったです。
まだ、そんなに暑くないからかもしれないですね。

それでも、さすが、ロサンゼルス、
黒いスーツにのネクタイとか、
女性の素足にオープントウのサンダル履きとか、
派手な柄模様のブラウスにスカートとか、結構、個性派もチラホラいました。
女性のアクセサリーも、普段と変わらないものが多かったです。
(光ってるものやジャラジャラしたデザインとかも)


茶色のバッグで心苦しかった私ですが、
中には、銀色で、模様が入ったトートバッグ持ってる人もいたので
ちょっとほっとしました。


お葬式では、家族を中心に、
亡くなった方へのメッセージや、思い出話などのスピーチがあり、
このときは、とても感慨深い思いになります。


あまりお葬式のお誘いがあるのは困りますが

時々、こういう機会に接すると
改めて、人間のあり方、命の尊さ、
自分の家族との時間の大切さや
自分の生き方などについて、考えさせられ、

色々と、反省することが多いです。




さて、お葬式の服装は、黒、というのが基本のようですが
本当に上から下まで真っ黒で、映画に出てくるお葬式シーンのようなファッションは、
主に、亡くなった方のご家族で、

家族以外は、日本のお葬式参列者の印象に比べて、かなりカジュアルです。
今日は、過去2回に比べて、圧倒的に黒い服が多く、逆にびっくりしましたが、
茶色とかベージュなどの女性出席者も、過去には多かったですネ。

日差しが強いLAでは、戸外でのサービスやセメタリーでは、真っ黒なサングラスもOK。

日本でサングラスなんかしてると「非常識!」と
怒られそうですね。






ランキングに参加しています。
下記のボタンを、ぽちっと、クリックお願いしま~す!

にほんブログ村 海外生活ブログ ロサンゼルス情報へ
にほんブログ村








ショートセールとは、責任ある行動なのです。

2010 - 04/16 [Fri] - 00:48

たまたま今日、耳にした話。

私がお世話になってた方の古い友人なのだそうですが
いつの間にか某高級住宅街にあった彼の家がフォークロージャーになっていて、
今は、親子でダウンタウンの近くの安いアパートに住んでいるのだということを
初めて、人づてに聞いて驚いている、

とのことでした。


勿体無い・・・。


フォークロージャーにする前に、
不動産エージェントに問い合わせていれば
きっと、ローンモーディフィケーション、または
ショートセールというオプションを知らせてくれただろうに・・・。


特に2010年からは、政府もショートセールを潤滑にすすめるよう
後押しをしてくれてるので、このシステムを利用しない手はありません。

政府のお墨付き「ショートセール」。


過去数年の不動産バブル、それを利用した無謀なローンプログラム、
私も含む多くの一般人は、いとも簡単に金融会社を信用し、
無事にローンを組んだは良いものの、
最近の不動産価値の暴落で、動きが取れない状態になっています。


今頃、不動産業界で聞く話は
フォークロージャーやショートセールばかりで
珍しくもなければ、恥ずかしいことでもありません。

日本人ホームオーナーで
無事にショートセールで家を売却し、ほっと肩の荷を降ろした方は
私がお手伝いしただけでも、複数おられます!


ショートセールというのは、
銀行から見れば、
支払いが出来なくなったホームオーナーが
支払い義務を放棄してしまうフォークロージャーとは違い

無事に家が売れた時点で、
きちんと支払い義務を遂行したものと見なされます。

借りた金額全額を返済するのではありませんが
ちゃんと銀行と交渉し、出来る限りの努力をし、
ホームオーナーとしての責任を全うしたと捉えられるのです。



クレジットスコアへの悪影響期間が短くて済むのは、こういう理由からです。

特に、ショートセールの手続き期間もきちんとモーゲージの支払いを続け
無事に売買を成立させたホームオーナーの場合は
それから1年でクレジットスコアを回復させることが出来ます。


ショートセールとは、ホームオーナーシップを棄権することではなく
きちんとその義務を負い、一件落着させることなのですョ。








ランキングに参加しています。
下記のボタンを、ぽちっと、クリックお願いしま~す!

にほんブログ村 海外生活ブログ ロサンゼルス情報へ
にほんブログ村

フォークロージャーにする前に

2010 - 04/15 [Thu] - 20:48

わが社では、積極的にショートセールのお仕事を引き受けているどころか、
住宅ローンの支払いが遅れつつあるホームオーナーの家を訪ねて
フォークロージャーを阻止するための情報などを記載した
パンフレットやチラシなどを配布しています。

なぜかと言うと、フォークロージャーというのは、
一番もったいない住宅の手放し方だからです。

少しでも、ホームオーナーの負担(金銭面・精神面)を減らし、
売買手数料はしっかり、銀行から支払ってもらうと言う、

ホームオーナーにとっても、不動産会社にとっても嬉しい解決法が
「ショートセール」なのです。


不動産会社って、どこもそんなふうに考えてるのだろうと思っていましたが


最近知った事実、
ショートセールに関わりたくない不動産エージェントが結構多い、ということ。


理由は、

1)時間がかかる。
2)ちゃんと売買が成立しないかもしれない
3)銀行と交渉するのが大変
4)提出書類が多くて面倒くさい
5)やったことがないので、ちょっとこわい

などのようです。


一方で、いまどき、ショートセールを避けていては、不動産の商売が成り立たない、
という声も多く聞きます。

それほど、ショートセールが不動産市場を占める割合が多く、
一般的になってきているということです。


住宅ローンの支払いが厳しくなっているホームオーナーにとって
ショートセールの利点は以下の通りです。(わが社の場合)

1)家の売却金が、借りてるローン額より少なくてOK。

2)その差額は、ローンを組んでる銀行が負担してくれる。

3)差額に関して、なんのペナルティも支払わなくて良い。(銀行が丸かぶりしてくれる。)

4)一般に不動産売買で発生する各費用も、全部銀行が負担してくれる。

5)フォークロージャーだと以後7年間、次の不動産物件を購入できないが
ショートセールだと、2年後にはクレジットスコアが回復し、住宅購入も可能。

6)フォークロージャーに比べ、クレジットスコアの回復が劇的に早い。

7)物件売買に関して、ホームオーナーが支払うお金はゼロ。



利点は上記の通り、ただし、銀行側からいろいろな書類の提出が要求されますので
がんばって、それらの書類をそろえる必要があります。

ちなみに、銀行とホームオーナーの間に入ってやり取りするのは
ショートセールを代行する不動産エージェントの仕事になりますので、
もしも銀行から電話があったりしても、堂々と、
「私たちは物件に関して、エージェントに一任していますので、そちらに連絡してください」と言えばOK。


銀行から提出を要求される書類には下記のものがあります。

1)最近の各銀行のステートメント(現在、収支が厳しいと言うことを証明するため)
2)過去2年分のタックスリターン(失業などにより、インカムが減ったことを証明する)
3)最近の給与明細、また、他の収入を証明するもの(家賃収入など)
4)ショートセールを希望する趣旨のレター(わが社に英文の雛形がありますのでご心配なく)
5)物件のリスティング契約書(不動産会社と交わす売却契約書)

以上が、重要なもので、あとは、銀行によってそれぞれに
他の書類の提出が必要になることがありますが
とっぴな内容のものはなく、だいたい、給与明細や銀行のステートメントのアップデートが要求されるくらいです。



お知り合いなどで、住宅ローンに関して困ってる方がおられる場合
ぜひ、知り合いの不動産エージェントか

または私のほうまで、ご相談いただくことを、強くおススメします。





ランキングに参加しています。
下記のボタンを、ぽちっと、クリックお願いしま~す!

にほんブログ村 海外生活ブログ ロサンゼルス情報へ
にほんブログ村

ネコちゃん仁王立ち!

2010 - 04/11 [Sun] - 14:54

ヤフージャパンに載ってたんですが
ネコちゃんの仁王立ちする姿の映像に、なぜか大笑いしてしまいました。

なんとなくユーモラスでかわいいですよね~~。


一生懸命、何を見てるんでしょう??



二本足で立つと、意外と姿勢が良いのね、猫背にあらず!






ランキングに参加しています。
下記のボタンを、ぽちっと、クリックお願いしま~す!

にほんブログ村 海外生活ブログ ロサンゼルス情報へ
にほんブログ村

バレーからLAXへ、FlyAwayバス

2010 - 04/06 [Tue] - 10:57

バレーに住んでる日本人は、長くアメリカに住むつもりの人が多く、

コミュニティに溶け込み、
わりと、なんでも自力でやっちゃう行動派が多いイメージですよネ。

そんなバレー人に活用されてるのが
Van Nuys空港からLAXまで毎日運行されている
「FlyAway」の送迎バス。

私も今回、里帰りに利用しました。

img_GroundTranspo.jpg

だいたい、30分に1本のスケジュールで運行されており、
ロサンゼルス空港までの所要時間は約30分。
(渋滞時間にはまると、1時間以上かかることも)

お値段は片道おひとり$7。
チケットの購入には、現金は使えませんので、気をつけて!
(クレジットカードOK)

今回の私のように、旅行に出るのが1週間足らずの場合、
自宅からマイカーで出かけ、Van Nuys空港の駐車場に車を置いていっても
パーキング代は、1日につき4ドルで、料金負担も少なく、

時間的にも、精神的にも、マイペースで移動できるという点では、

このバスの利用は、なかなか便利。


意外と知らない人もいるかも、と思いましたので、
ブログでご紹介してみることにしました。

空港の住所と簡単な地図は下記の通りです。



img_VNYWebTrak.jpg
Van Nuys Airport
16461 Sherman Way
Van Nuys, CA 91406







ランキングに参加しています。
下記のボタンを、ぽちっと、クリックお願いしま~す!

にほんブログ村 海外生活ブログ ロサンゼルス情報へ
にほんブログ村

最近のローンレート

2010 - 04/05 [Mon] - 13:53

こんにちはっ!

LAに帰ってきました!

さんさんと降り注ぐ太陽を思いながら帰ってきましたが
なんと、到着当日、思っていたよりも寒くて、ちょっとびっくりしました。

しかも、夜から雨で、今日(月曜)は、朝方、本格的な雨が降っていましたね!


さて、4月に入って、最近の住宅トーンレートがどんな感じか
お久しぶりにレート情報です。

クロージングコストで1ポイント入れるという設定で住宅ローンを申し込む場合


30年FIX 5.125~5.25%

15年FIX 4.625~4.75%

10/1ARM  5.00~5.125%

7/1 ARM  4.50~4.625%

5/1 ARM  4.125~4.25%



一時、30年固定の30年FIXローンも、初めの数年間だけの固定金利でのローンも
利率がほぼ同じだったことがありましたが

最近は、また少し違いが出てきています。

10年以内に住宅の買い替えをする予定のある場合は
低い金利での7年ARMあたりが、良いローンプログラムになるのではないかと思います。



リファイナンスするのにも良いレートですね。




ランキングに参加しています。
下記のボタンを、ぽちっと、クリックお願いしま~す!

にほんブログ村 海外生活ブログ ロサンゼルス情報へ
にほんブログ村

 | HOME | 

プロフィール

SACHI

Author:SACHI
*******

ようこそ!

LA、サンフェルナンドバレー
(Woodland Hills, West Hills, Chatsworth, Northridge, Tarzana, Encino, Sherman Oaks, Studio City, North Hollywood, Toluca Lakeなど)の不動産コンサルタント、Michael Rand & Associates, Inc.のSACHIのブログです!

ロサンゼルスの不動産、住宅ローン情報、楽しい話題やコミュニティニュース、仕事の話や、私個人の日記風などなど、みなさんに、お届けします。
たくさんの方に読んでいただければ嬉しいです。

どうぞ、よろしくお願いします!

Sachiyo "SACHI" Tsujimoto
DRE# 01501652
Pnohe: (818)383-9020
Email: sachiyoz@gmail.com

Michael Rand & Associates, Inc.
6740 Fallbrook Ave. #201
West Hills, CA 91307

お問い合わせ、ご質問など

名前:
メール:
件名:
本文:

最新記事

仕事が楽しくなる名言集


presented by 地球の名言

カテゴリ

人間が好きになる名言集


presented by 地球の名言

リンク

カレンダー

03 | 2010/04 | 05
- - - - 1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 -

やすらぎの癒し系名言集


presented by 地球の名言

月別アーカイブ

FC2カウンター

飛ばすな80くん格言集

RSSリンクの表示

FC2ブログランキング

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。