ロサンゼルス・不動産コンサルタント SACHIのブログ

カリフォルニア ロサンゼルスのローン、サンフェルナンドバレーの不動産情報や、日々の暮らしなどをブログにしています。

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1週間、LAを留守にします

2010 - 03/29 [Mon] - 07:39

息子の春休みを利用し、またまた
日本に里帰りしてきます。

いつも、4-5日の日本滞在で、あわただしいですが、

現在、半身不随で一人暮らししている父に
ちょっと顔を見せてきます。
今回は、久しぶりに、息子を連れて行ってきます!

と言っても、息子は日本語がダメなので、コミュニケーション取れないんですが・・・。


ま、それでも、父の面影のある息子なので、
やはり、会えば肉親の血が沸き立つ(?)ってものでしょう。


海外に住んでいると、なんだか、シニアになった親に、
とっても不孝なことをしている気になりますよね。

お世話するどころか、顔を見せることもほとんどなく・・・。


我が家の場合は、弟がよく頑張ってくれており、

一人暮らしとはいえ、父は本人希望の自宅住まいで
介護ヘルパーさんや、地域のシニアコミュニティ、
在宅リハビリなど、とても良い環境に恵まれてる様子。

私としては、とっても安心して海外生活を送ってられるので
大変感謝しています。



ところで、
私は、桜が大好きなので、今回、日本の満開の桜を見ることができればな、と
ちょっぴり期待しています。
日本に住んでいても、なかなか満開の桜に出会うチャンスは少ないですから
もしも見れたら、とてもラッキー!






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Shortsale物件の待ち時間が短くなります!

2010 - 03/27 [Sat] - 11:37

4月5日より、市場に売りに出されるショートセール、またフォークロージャー物件に関して
政府の新しいプログラムが施行されることになりました。

現状では、長ければオファーを入れてから1年も銀行からの返事を待たされ
物件売買が前に進まないショートセールのディールですが
新しいプログラムでは、銀行は、
「ショートセール、またフォークロージャー物件の売却に関し、
市場に出すに、物件の市場価値を算定し、
オファーをOKする最低価格をセラーと話し合う。」

また、オファーを受けた際には、レンダーは10日以内に、返事を出すこと。

Now, with the new federal rules, banks will order a BPO before a property is listed for sale. Banks will also share with sellers the minimum net proceeds they are willing to accept. A lender must accept an offer within 10 days, if the seller has a buyer with an offer equal to or greater than the pre-approved amount.


これまで、特に2009年は、ショートセールにオファーを入れてから、
バイヤーが何らかの返事を聞くまで、およそ6ヶ月かかっていたものが
4月5日以降に市場に出される売り物件の場合、
10日で返事が来るようになるというのは、

バイヤーにとっては、とても嬉しい変更となります。


ただし、現在オファーを入れて返事待ちの物件、
また4月4日までに市場に出された物件に関しては、
このプログラムは適用されません。



ショートセールは、これまで、
「まず、市場に出し、オファーが入ってから、レンダーが市場価格の調査に入る」
という順序がほとんどでしたが、

これからは、
「まずレンダーに連絡、物件の市場価格を調べてからマーケットに出す」
ということになるので
逆に言えば、家のオーナーが市場に出したくても、
レンダーがさっさと動いてくれないことには、売りにも出せないということ。

そのへん、銀行がどれくらいきっちり迅速に動いてくれるのか
不動産エージェントの私としては、

結局待たされるのが先になるのか、あとになるのか、という
違いしかないような気もするんですが、さて、どうなるでしょう!?






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最近の不動産市場

2010 - 03/24 [Wed] - 08:06

これまでに引き続き、
市場に売り物件が不足しているため、
適切な価格より低めの価格で売りに出される物件には
投資家を含むバイヤーが殺到し、

オークションやフォークロージャーの物件見学日は
人だらけで、見学のための行列ができることも少なくない状態です。

だいたいの人が、「これくらいなら問題なくモーゲージを支払っていけるだろう」と考える数字の範囲がおなじなので

結局、同じような価格帯($400,000以下の物件)に
バイヤーがかたまっています。


逆に、ローンがとりにくく、レートも高めに設定される可能性の高い
$600,000以上の物件は、市場での動きが遅く、
なかなかセラーの希望価格で売れない状況。


そんなわけで、最近のDeep ディスカウントは
ハイエンドの物件の売買でよく見られるようです。

30ミリオンの物件が20ミリオンで売買成立、とか・・・。


今は、豪邸も投資家にとっては美味しい買い物件。


mel-gibsons-malibu-house.jpg

14.5ミリオンで売りに出された上記Mel Gibsonの家は、果たしていくらで売れるのか!?





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Zillow さらに情報が増えています!

2010 - 03/23 [Tue] - 13:00

数年前に、彗星のごとくウエブ上に現れ
多くの人の興味をかっさらったウエブサイト、Zillow.

ちょうど、住宅価格が上昇中の不動産ブームだったこともあり、
たくさんの人が、Zillowで出てくる物件市場見積もり価格(Zestimate Price)に注目し、
その数字を見て一喜一憂したり、購入希望物件の価格の参考としたりしたことと思います。

Zillowは、不動産インフォメーションのサイトで
各物件の細かな情報から、見積価格、周辺の住宅売買状況、価格、写真、
売り出し中の物件、レントに出てる物件情報、
また各エリアごとの市場の動きや
モーゲージ情報、ブログなど、たくさんのインフォメーションが盛りだくさんです。

1-2年ほど前に、
このサイト(http://www.zillow.com/)に掲載された物件見積価格が、妥当でないということで
アリゾナなどの州で、住人がZillowを訴訟する問題などが発生したにもかかわらず、

そのサイトは、ますます情報を豊かにし、パワーアップして
我々不動産業界の人間も、「なるほど」と頷ける

不動産情報満載のサイトとなっています。

最近では、
I-phoneだけでなく、Doroid市場にもZillowの無料アプリケーションが登場。
アプリケーションに組み込まれたGPSシステムが作用し
気になる物件の情報だけでなく、道案内の役目も果たしてくれるとのことです。

android-blog-size-153x300.jpg






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投資物件にいかがですか?

2010 - 03/16 [Tue] - 14:31

lr96551640-1.jpg

リバーサイドカウンティにある、San Jacintoに一軒家を売りに出しました。
写真の通り、庭付き、3寝室3バス、約1,400SF、1995年築、売り価格は$120,000です。

小学校、公園に歩いていける距離で
周辺には空き家がほとんどなく、全体的に住人が落ち着いている印象。
地元で人気のRancho San Jacintoにあり、静かな住宅街の中の一角です。

買い物は、隣町のHemetの商業エリアまで10分くらいのドライブでOK。
モールやレストラン、デパートなど、とても賑やかで、ファミリーで楽しめるところです。

前オーナーは、この家を$1,300でレントしていたそうです。


この機会にお求め安い投資物件の購入をお考えの方には
とてもよい条件の物件だと思います。

物件のお掃除が終わり次第、見学可能になります。
興味のある方は、ご連絡ください。


不動産、およびローンのご相談は、いつでもお気軽にSachiまで。

(818)383-9020







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夏時間が始まります!

2010 - 03/13 [Sat] - 08:00

今日、就寝前に、時計の針を1時間進めるのをお忘れなく!

これから日が長くなり、活動的な時期になりますね!


141357725_2f07cfa004.jpg

前のイラストは、音が出るので、写真を桜並木に差し替えました~~。





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おすすめのペットストア

2010 - 03/11 [Thu] - 00:09

みなさん、すでにご存知のとおり、

我が家には、数匹の小型ペットがいます。

過去のペットも含め、ほぼ全員、
シェルターもしくはレスキューからのペット達ですので

年齢不詳なのが、ちょっと困りもの。
しかも、アダプトした時点で、病気を持ってる場合が多いです。


その中で、アダプト時、体毛の半分がなく(はげてた)
皮膚はがさがさ、ふけだらけ、しかもプンプン異臭を放つチワちゃんがいました。

チワワと言っても、妙にマズルが長いのでミックスだと思います。


そのチワちゃんの毛とスキンの状態がかなりひどかったので、
何度か獣医さんに連れて行って、
どうやら、食べ物アレルギーであるということが発覚。

ドッグフードをアレルギー対策のものに変えてしばらくしたら
毛がふさふさとはえてきて、
「おお、この犬はロングコートのチワワだったのか。」と
初めて認識したほどでした。

現在、我が家で一番長い付き合いなのが、このアレルギー犬で、
彼女のおかげで、ドッグフードについて、色々調べた結果

これまでペットグッズを購入していたチェーン店では
ナチュラルフードやオーガニック、アレルギー対策のドッグフードは
手に入らないことを知り、
個人経営のペットストアで買い物をするようになりました。
IAMSなどのペットフードに、有害なものやがん誘発の食材が含まれていると騒がれる
もっともっと前の話です。


そして今回、バレーでとてもおススメのペットストアが

RED BARN」。
(名前をクリックすると、お店のサイトに飛びます。)

ターザナ、ウエストヒルズ、グラナダヒルズに3つのお店があります。

最近では、チェーン店のペットストアでも
高品質のアレルギー対策フードやオーガニックなども数点置かれているようですが

RED BARN は、品数が豊富。

店員も、ペットフードのことはよく把握していて
私たちのペットにはどれがいいか、上手に薦めてくれます。

しかも、高くて良いのは当たり前、ということで
そんなに高価でなくても、良いものを紹介してくれますョ。


これまで我が家で与えていたドッグフードは、
アレルゲンになるものが入っていない、というキャッチのものでしたが
どうも、味がイマイチのようで、美味しく食べてくれず、
結構、残してることも多いので、
(ちなみに、我が家では規定の分量よりやや少なめの量を与えています)

高価なナチュラルフードに変えてみたら、
美味しいらしく、がんがん食べてくれるのはいいのだけど、
カロリーが高かったのか、みるみるうちに肥満犬になったり、
アレルギー犬の脱毛症が悪化したりと、
せっかく購入したフードを捨ててしまったことが何度かありました。

いろんな試練を乗り越え、

現在はRED BARNの店員さんに薦められたアレルギー対策のナチュラルフード、
チワちゃん、とても美味しそうにパクついております。


もしもペットの食いつきが悪かったり、
アレルギー症状が見られるようだったら
フードがバッグに半分以上残った状態なら、レシート持参で
返品・交換が可能だそうです。



ペットフードのお店に困ったら、
ぜひ、RED BARN をのぞいてみてくださいネ!





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ペットを救え!

2010 - 03/10 [Wed] - 20:41

先日、フォークロージャーとペットの問題に関して
こちらのブログでも少し触れましたが、

その後、その記事を読んだ方から、
フォークロージャーで置いてけぼりにされたペットたちを救う人々の様子が
テレビで放映されてたよ! とのご連絡をいだだきました。

カリフォルニアでは、どうなってるんだろう?と思い
ネットで色々調べてみたところ、

たくさんのレスキュー団体が
家と家族を失ったペットたちを救うべく
活躍してることを知りました。


この仕事をしていながら、
フォークロージャーで家を手離す人が
ペットを置き去りにしていくなんて、
想像だにしなかったため、

なんか、すっかり、出遅れている私です。



ところで、
我が家にもオーナーを失ったネコちゃんが、
やってきたのですよ~~~~~~。
(フォークロージャーではなく、ショートセールの物件からですが)

縁あって我が家で引き取ることになりましたが
とってもかわいいです。

“Neko" と書いて、ニコちゃん、と呼んでいます。

幼少時代の「ロンパールーム」を思い出させる名前ですな。






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モーゲージが払えない!

2010 - 03/03 [Wed] - 20:51

ここ2-3年、住宅不況と失業問題などで
泣く泣く、自宅を手放すホームオーナーが少なくありません。

中には、ローンのリセットで突然月々のモーゲージ額が跳ね上がったり
リファイナンスしようにも、物件価格の下落で
銀行にローンを受け付けてもらえないという例もあるでしょう。

モーゲージが払えない状況になってそのまま放置しておくと
フォークロージャー一直線ですが

まず、支払いが滞って、3ヶ月くらいで
「Notice of Default」という滞納のお知らせが郵便で届きます。

この時点からさらに放置すると、それから数ヶ月後には
その家はフォークロージャーとなり、オークションにかけられるわけですが

オークションが行われる予定日は、
ちゃんと家のオーナーに、郵便でお知らせが来ます。

なので、何の手配もせず、そのまま自宅をフォークロージャーにさせてOKの場合、
そのオークション日まで、モーゲージを払わずに家に住み続けることができます。


とりあえず、モーゲージを支払えなくなっても
少なくとも6ヶ月は住まいを取り上げられることはなく
その家に居座ることができるというわけです。


しかし、できればその間に、下記の信頼できる機関に相談をし
何らかの対策を打つことをお勧めします。

ローンのモーディフィケーション、オークション予定日の延期、
その他の件で、なんとか自宅をキープできるよう、指導をしてくれる機関です。

The Homeownership Preservation Foundation
http://www.995hope.org/


また、ローンモーディフィケーションの詐欺に関する情報は、こちら。

Prevent Loan Scams
http://www.preventloanscams.org/

どちらも英語のサイトなので、面倒くさいかもしれませんが
とても良い情報になります。


知ってる方で困ってる人がいれば、ぜひ知らせてあげてください。

色々相談してみて、
ショートセールが最善策となった場合は

私にご連絡ください。(818)383-9020







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お得な物件情報は、人脈から・・?

2010 - 03/02 [Tue] - 01:49

最近、フォークロージャーを回避したい銀行が
ショートセールに協力的になってきています。

と言っても、オフィシャルではなく、銀行内の一定人物が
不動産会社その他と提携してショートセール物件をさばき始めている傾向にあり

そういう場合は、他のプロセス待ちのショートセール物件をすっ飛ばして
いきなり、明日とか2日後とかに
銀行からショートセールのアプルーブが出たりします。

我々のオフィスでも、某銀行の該当物件が数件あり、

そのうちのひとつは、カラバサスの、オファー価格$1.5ミリオン、
これまで1年半待ち続けていたショートセール物件で、
銀行内のある人物に連絡を取ることによって、
翌日、なんと$1.3ミリオンでアプルーブが出たらしいです。


私も、自分のお客様で現在ショートセールにオファーを出している方がいらっしゃるので
問い合わせてみたところ、残念ながら該当条件にあてはまらず、
特別迅速アプルーブをもらうことはできませんでした。
残念!


今のところ、私が知る限り、2つの大手銀行で
このように、ショートセールアプルーブが早く出て、
とっととエスクローを進めることのできるシステムが存在します。

しかし、一般には、このようなシステムは公開されておらず、
銀行内部から連絡のあった会社やグループだけが
バイヤーにこのような特別措置をとることが可能なようです。


なんか、不公平だなあ、と思うかたわら、
このシステムを利用して、知り合いの投資家に
良い物件を紹介したいという気もしますが・・・。


結局、正面からお買い得物件をゲットしようとするのが困難なのは
こんなふうに、美味しい情報を流す人物が、必ず
どこかに存在するからなんでしょう。

そういう人物とコンタクトを取れる状況にある者が
トクする仕組みになってるっていうことですよね。

そんなで、いいんでしょうか・・・???




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住宅不況から派生する、こんな問題

2010 - 03/01 [Mon] - 13:03

数ヶ月前、我が社に出入りする業者から聞いて、ショックを受けた話があります。

あまりにも衝撃的だったので、
わざわざ、ブログでご紹介するつもりはありませんでしたが

今回、私も、ちょっと似たような例に遭遇したので
こういうこともあるんだよ、ということで
こちらでお知らせしようと思います。

もしも、下記のような状況に気づいた方は、
ぜひ、アニマルレスキューにご連絡をお願いします。
(シェルターではなく、できれば、レスキューに!)


住宅価格の下落、失業、その他の理由により、
住宅ローンの支払いができなくなり、

泣く泣く住まいを手放し、アパートや新しい住居に移る人が少なくない昨今です。

多くの人が、マイホームでペットを飼っていることが多いのですが
そのペットを次の住まいに連れて行けないことが少なくありません。

一番困るのが中型以上のサイズのワンちゃんたち。

アパートなどでは、飼い犬お断り、と言うことが多く、
OKであっても、サイズが限られていたり
頭数が限られていたりで、

これまで可愛がってきたペットたちを全員一緒に、
新居に連れて行くことができなかったりします。


バレーのあたりでは滅多に聞かない話なのですが
少し離れた郊外、とくに一軒家で多くのフォークロージャーが出てるエリアで
不動産エージェントが出くわしてびっくりした、という話。

↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓

売りに出てる空き家を、お客さんと見学に行ったところ
なんと、その家の庭に、ワンちゃんが残されていた。

もっとひどいのは、庭の木につながれたままだった。




この話を聞いて、びっくり仰天してる私に、
業者の彼女は、「こういう例は、思ったより多いらしい。」とのこと。

そのエリアの不動産エージェントとレスキューグループが、
協力し合い、それらのワンちゃんたちは保護されたようですが、

住宅問題の影で、こんな問題が発生してると言うことを
少しでも多くの人に知ってもらうために、
それらのリアルターとレスキューが、
支援グループを作り、活動していくつもりらしい、とも

業者の彼女はおしえてくれました。


あまりにも衝撃的な話すぎて、
私は、ここに書くのをためらっていましたが、

その後、グループが活動してると言う話を聞かないので

ブログ読者の皆さんに、この事実をちょっと知ってて欲しいかも、と思いました。

そして、もしも、空き家なのにワンちゃんがいるような様子に遭遇したら、
ぜひ、最寄のレスキューグループに連絡してみてください。







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LA、サンフェルナンドバレー
(Woodland Hills, West Hills, Chatsworth, Northridge, Tarzana, Encino, Sherman Oaks, Studio City, North Hollywood, Toluca Lakeなど)の不動産コンサルタント、Michael Rand & Associates, Inc.のSACHIのブログです!

ロサンゼルスの不動産、住宅ローン情報、楽しい話題やコミュニティニュース、仕事の話や、私個人の日記風などなど、みなさんに、お届けします。
たくさんの方に読んでいただければ嬉しいです。

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Sachiyo "SACHI" Tsujimoto
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