ロサンゼルス・不動産コンサルタント SACHIのブログ

カリフォルニア ロサンゼルスのローン、サンフェルナンドバレーの不動産情報や、日々の暮らしなどをブログにしています。

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我が社が、ちょっとユニークなわけ

2009 - 08/28 [Fri] - 00:53

我が社は、もともとは、サンフェルナンドバレーで25年以上の歴史をもつ
住宅ローンのブローカーです。

住宅ローンのオフィサーの仕事をするには、不動産セールスの資格が必要。


我が社では、ながらく、
お客様の住宅購入のローンやリファイナンスなどのお手伝いをしているうち、
ローンに関連する不動産売買の仕事も依頼されるようになったようで

ローンブローカーの社名のもとで、不動産売買の仲介業もしていましたが
やはり、多くの人にその存在を認知してもらい、
信頼し、安心して仕事を任せていただくためにも

これから、もっともっと、不動産の仕事にも力を入れよう!

そのためには、しっかりした不動産会社の名前がなくてはいかん、ということで
3-4年前に、全米最大の不動産会社であるRE/MAX傘下に不動産部門を独立させることとなり

その時に、新しいオフィスでの不動産エージェントとして声をかけてもらったのが縁で
RE/MAX Lifestyles に、私も籍を置くようになりました。


基本的には、
熱血派で、唾を飛ばしてマシンガンのように話すマイコーは、社長兼ローン部門の責任者、
そして、マイコーとは対照的に、
常に冷静沈着、物腰ソフトなジョーが副社長兼不動産部門の責任者となっております。


一般的に、モーゲージブローカーは、
不動産に関する知識や情報も充分持ち合わせていることが多いですが
不動産会社がモーゲージやローンに関して、知識を充分持ってるかというと、

意外とちんぷんかんぷんなエージェントもゴロゴロいます。


私自身、今の会社でローンの仕事やプロセスなど
「ローンオフィサーになりたくなければそれでもいいけど、一通り、知っておくほうが良いから」と
マイコーのローンクラスを取らされるまで
ローンのことは、ほとんど何も知りませんでした。



で、我が社では、不動産の仕事をするときは「リマックス」の名を使い
ローンの仕事をするときは「マイコーランドとその仲間」(Michael Rand & Associates)の名を使います。




実は、前回のブログで話した悪魔のエスクロー女は、
我が社のこういった内情を知りません。


リマックスという不動産会社の一ブローカーと話しているつもりなので

まさか、マイコーが、モーゲージのプロ中のプロと言う事実を知らないんです。


だから、
ローンの書類に関する怠慢を、不動産会社のブローカーであるマイコーから指摘され
「なんで、あんたみたいな不動産屋のオッサンに、ローンに関して口を挟まれなくちゃいけないんだよ!」
とでも思ったのかもしれません。


そう考えると、悪魔女の悪魔のような応戦も、
なんとなく、理解できなくもないような・・・。

自分は「デキる女」と思ってる勘違い悪魔に、別分野(と彼女が思ってる)オッサンが
怠慢の指摘をしてきたら、そりゃ~~~、おもしろくないでしょう。



面白くなくても、きちんと仕事を進めていくのがプロなんですが
そこは、未熟な人間性ゆえ、おだててくれる人でないと、
平気でエスクローの妨害をしてくるのでしょうが、いやあ、それは困る!!
っていうか、そういうのって違法行為にならないんですかね!?

(ちなみに、マイコーは、もしも私のお客様に損害が及ぶような結果になれば、
このエスクロー会社を訴えたい考えなので、私にも、
相手とのやり取りをしっかりメモとっておくように、とのお達しがありました。)


我が社は、いつものことながら、
とても正直、公正、クリーンな姿勢で仕事に臨んでいるため

訴訟その他に発展しても、何も困ることなどなく、
コミュニケーションの記録や書類の数々が、

悪魔のエスクロー女の間違いや怠慢、嘘つき加減を如実に語っております。



悪魔のエスクローはきっと、
「偉そうにする相手を間違ったから、あんたは苦しむ結果になってるのよ。」と
今頃、マイコーを追い込んでいることを、ふふんと笑って見てるのかもしれませんが

実際のところ、
相手を間違って、無茶をしているのは悪魔エスクローなのでは・・・?


マイコーは、超正義感が強いから
そういう人間を見てみぬフリができない上、悪魔のエスクローのせいで
お客様や、自分のビジネスに損害が出たとあっては、黙っていないでしょう!


もうすぐエスクローの管理職に乗り込んでいく準備のあるマイコーは
「乗り込む前に、SachiにATMカード渡しておくから、
捕まったら、保釈金降ろして持ってきてくれる?」
なんて言ってました。

乗り込んでいって、大暴れするんでしょうか。







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悪魔のようなエスクロー

2009 - 08/27 [Thu] - 19:49

今、我が社の熱血マイコーが、私のお客様と私のために
流血(心の中でね)しながら戦ってくれてる相手がいます。

何を隠そう、エスクロー会社のオフィサーであります。

業界25年以上の経験と、数々の難題やトラブルに果敢に挑戦してきたマイコーも、
今回は、目元が落ち込み、げっそりするくらいの勢いです。

このエスクロー会社とは先週からずっとトラブル続きで
もともとは、エスクローが怠慢で、しっかり仕事をしていなかったことで
マイコーから具体的な指摘と、催促のリクエストを受け取った途端

エスクローオフィサーが、反撃に出てきました。


「私はエスクローの経験15年、ここのマネージャーでもあるし、
パワーを持ってるのは私よ!!
ブローカーに、偉そうな口を叩かれる立場じゃあないわっ!
あたしにたてつく人間のファイル(エスクローで売買進行中の物件の書類)なんて
床の上に、転がしてやってよ、ほっほっほ!!!!」

と、あとで問題発言になるようなことを、堂々と言ってのけてしまう

恐るべき女性、しかもどう見ても私より年下、です。



こういう、超勘違い人間は、扱いが難しく
たとえこちらが正論を言ってても、気に入らなければ、聞く耳も持たないタイプなので、

マイコーが正論で戦った翌日、
私は手土産を片手に、エスクロー会社を訪問。

滞ってる仕事をスムーズに進めてもらおうと、低姿勢で話してると
上記のような勘違い発言が飛び出してきました。

とにもかくにも、マイコーの指摘が気に入らなかったらしく、

悪魔のようなこの女を敵に回してしまい、我が社は四苦八苦。


経験が長いだけに、自分のやってることはよくわかってるので
上手に、時間を稼いだり、わざと間違った書類を届けさせたり、
こちらが何度も手間をかけなくてはいけないことを連日繰り返され


熱血マイコーと、悪魔のエスクロー女とのバトルは延々と続いております。


実際のところ、この件の担当は私なのですが
私から色々と相談や報告を受ける立場のマイコーは、
今日なんて、オフィスの前の廊下で私を見ると、
一緒にいたエージェントの後ろに隠れて、声をかけられないよう逃げていましたよ!!


しか~~し! 話のあった私は、そんないたいけなマイコーを廊下の真ん中で直撃し
早速、生きてるのがイヤになるような問題を相談。


そんな、げっそりするような状況でも、
なにかにつけ、ユーモアのセンスに溢れる熱血マイコー。


我々エージェントも、泣きたい気持ちになるところ、
彼のとぼけた熱血キャラクターと、なにか、笑いを誘う人間味溢れるところに
おおいに助けられ、

毎日、怒ったり笑ったりしながら頑張っています。






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住宅ローンの頭金に関するアップデート

2009 - 08/25 [Tue] - 13:29

住宅ローンに関して、
みなさんのお耳に入れておいた方が良いと思える情報を。

今さらなに言ってんだ?っと思う方もおられるかもしれませんが
まあ、頭の隅に入れておいて損しないと思いますので・・・。


住宅購入の頭金ですが、
最低5%が、自分の貯金(銀行口座)から出るのであれば、
その5%にギフトとして受け取ったお金を足して
頭金を多くして住宅購入することが可能です。

我々日本人によくあるパターンは
日本の家族に、頭金を借りる、もしくは生前贈与などで送金してもらう
などですが、

このように、日本の家族の銀行口座から
我々アメリカに住むものの銀行口座に送金されてお金が移動した場合

アメリカではギフトと見なすことが可能で
2ヶ月間、自分の銀行口座に寝かせたりしなくても
正々堂々と、頭金の一部とすることができます。

今の状態では、「頭金が少なすぎる」と考える人には
このように、ギフトを頭金に足すことで
オファーを強くすることができたり
また、ローンで発生するPMIを避けることが可能になります。







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エスクローでのトラブル

2009 - 08/24 [Mon] - 23:03

これまで、家の売買のお手伝いをしてきて、
エスクローに入り、なんの問題もなく、スムーズにエスクローをクローズした件数は
意外にも、非常に少ないです。

私自身は、今まで3軒の住宅を購入したことがありますが
エスクロー内でのトラブルには無縁だったため、

この仕事をしていると、
なんだかんだと予想もしない問題発生するもんなんだなあ、と
毎回、驚かされます。



それにしても、エスクロー会社ってのは
セラーとバイヤーの間に入って、不動産売買が適切に行われるよう監視し、
また不正なお金の動きがないよう、
そして、公正な取り引きがされるよう、必要なすべての書類を集め、
整理整頓するために存在するわけで、

それなりに、しっかり費用もチャージしてるんですが

結構、間違いが多い!!!!!


日本だったら、こんな仕事をする職種では
間違いは、許されないですよね。
法的なこともかなり絡んでいますから、間違っては困るんですよね。


まあ、人間なのだから、多少の間違いは仕方ないとして
だいたい、我々エージェントが、エスクローの間違いがないか
再確認したりすることになり、

それもまあ、良いのですが・・・。

それでも、これまで、エスクロー会社のせいで
エスクローがクローズしなかった!なんてことは一度もありませんでした。


が。

今日、オフィスでとんでもない事件が発生。
もう、エスクロークローズ目前のディールが
怠惰なエスクロー会社のせいで、いきなり足踏み状態となってしまいました。

こんなことがあって良いのか!!!

もちろん、熱血正義一直線のマイコーはメラメラ燃えていましたが
そのマイコーすら、夕方には、元気がなくなっておりました。

我々がどんなに頑張っても
エスクローの担当者が、まともに仕事してくれないと
結局、前に進まないんですよね・・・。

仕事を「ただの業務」としか考えず、
いくら正論をぶつけても、暖簾に腕押しという相手とディールしてると
さすがに熱血派も、疲れを感じるようです。


また、最近、そういう仕事をする人が多いことから
エスクロー内でのトラブルが絶えず、
さすがのマイコーも、結構がくっときているようです・・・。

E3818AE796B2E3828CEFBC9FE382BFE382A4E382ACE383BC.jpg
たまたま見つけた、がっくり肩を落とすタイガーウッズの写真。
我が社の、本日、退社直前のマイコーと似た空気が漂っています。。ヒーローにも、山あり谷あり・・・。




でも、クライアントとエージェントのために、
何とか、元気出して頑張って欲しいです。フレーフレー!マイコー!!!







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しつこく、ショートセールの話題

2009 - 08/22 [Sat] - 00:03

ちょっとばかり波乱含み、面倒なプロセスの印象の強いショートセールですが


そうでない場合もあります!


すでに銀行から売り価格に関する許可が出ている場合は
オファーの返事がすぐに来ます。

また、いちかばちかでオファー入れてみよう!と
入れたものが、意外にもうまくいって、
バーゲン価格で物件購入することになるラッキーなバイヤーもいます。


こればかりは、本当に、運・不運があって、
売りエージェントが面倒くさがりだったり、
なんでもいいから銀行に書類を提出したりしちゃうような人だと
バイヤーのエージェントがしっかりしてれば、
バイヤーとしては、とてもラッキーなことが起こります。

複数オファーが入っても、
カウンターオファーでもっと高い値段でオファーする気があるか
バイヤー全員に再確認するエージェントもいれば
面倒くさいので、はじめに一番高い値段でオファーした人で
とっととバイヤーを決定しちゃうエージェントもいます。

これはラッキー。

カウンターオファーで値段がつりあがることがなく
もともと自分たちが「Comnfortable」と思える範囲で出したオファーでOKが出るのですから!


で、本来セラーのエージェントがする銀行との交渉や
競売予定日の延期など、
セラーエージェントが頼りないと、バイヤーエージェントが頑張るしかなくなるんですが

ほとんどの場合、バイヤーエージェントは、銀行にアクセスすらできません。

ところが、
本来ならば銀行とアクセスできないにかかわらず、
なんとか、担当者までたどりつく方法を色々と試してみたり、
また、忍耐強くリサーチすれば、
何とか情報を得ることができることもあります。

これをするのが
我が社の熱血社長マイコー、

そしてその弟子である私です。


これで、最近も一件、セラーエージェントではなく
マイコーの力で、競売日を延期させました




頼りになるボスを持ち、私は幸せ者です。。。。。。

20071127_243066.jpg
思わず、ダックスちゃんたちも嬉し涙・・・。



ってなわけで、
バイヤーの運と、エージェントの粘り強さで、
ショートセールで格安物件ゲットは可能! 







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引き続き、ショートセールの話題

2009 - 08/21 [Fri] - 11:02

ショートセール物件の売買で、銀行とのコミュニケーション以外に、
トラブルのタネとなるものとして、下記のような要素が挙げられます。



セラー側に多い問題~~~~~~~~


銀行の担当者が非協力的、ジャークである、頭が悪い(??!!)
実は、ショートセールなど、銀行内でも、最近急激に応対の増えた部門では
多くの担当者が、経験豊富とは言えず、
マニュアルどおりになんとか数をさばいているという状況も多く、
特に若い担当者などは、本人もアップアップ状態なので、
融通がきかなかったり、自分が何をしているのか、きちんと理解していない場合もあったりします。


マメに連絡を取って、ひたすら銀行からの許可を待つしかない。
ショートセールの提出書類に不備があったりすると、
もう一度初めからやり直し、ってなこともありますが、
その連絡は、銀行からくれることはなく、
不備のある書類は、ほうったらかし。
マメに銀行とコミュニケートしていないと
ほうったらかされていることにすら気づかず、時間だけ過ぎていくなんて場合も。


物件が競売にかけられないように、しっかり状況をアップデートする。
競売日が近づくと、その日程を延期してもらい、
また、本当に延期となったかどうかを確認する必要あり。



バイヤー側に多い問題~~~~~~~~


オファーを出してから、返事が来るまで、まず1ヶ月以上はかかる。
4ヶ月以上なんて事もある。
まったく返事がなく、バイヤーの存在は無視され、
そのまま競売にかけられ、フォークロージャーってこともある。


セラーがYesと言っても銀行がNoということがあるので
オファーの返事が来たとき、ダブルチェックをしなくてはいけない。
最終的には、銀行の返事がファイナルデシジョン。
これに異議がある場合は、そのディールから引き下がるしかない。


一般的にはセラー側が負担するターマイトのインスペクションや
その修理、処置など、バイヤーが負担
しなくてはいけない。


物件の修理も、バイヤー負担。


そのほか、一般的にはセラー側が負担するエスクロー内で処理する多くの実費が
ほとんど、バイヤー側の負担
となる。


エスクローに入った途端にエスクロークローズしろ、と言われちゃったりなんかする。
一般に、エスクロー期間は30日、
最近ではローンのプロセスの都合で45日というのが多いのですが
「オークションの予定日前にエスクローをクローズせいっ!」と銀行が言うので
その予定日を確認すると、2週間後!!だったりする。
住宅購入にローンを利用するバイヤーの場合、2週間なんて、無理。

っというわけで、
オークションの日程を延期してもらわなくてはいけないのですが
これが、なかなかの作業。
こちらから何度も申請しているにもかかわらず、オークション日が延期されなくて、
エスクローに入ってるのに、競売にかけられ、
物件は、そのままフォークロージャー一直線。
もちろん、エスクローはキャンセル。

バイヤーとしては、「アプレイザル費用と、インスペクション費用返せ!」
と、言いたいところですが、だれも返金してくれません。



このほかに、エージェントとしては、
コミッションのカットや、
銀行にもバイヤーにもセラーにも負担してもらえない
不足金などの負担も発生したりします。

必要以上に神経質になり頑張って、負担金発生というのは
結構、ガックリくるもんではあります・・・・。




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さらに、ショートセールの話題

2009 - 08/21 [Fri] - 09:00

よく、ショートセール物件にオファーを出したいと言うと
「えっ・・・。」と、一瞬、躊躇すると言うか、
あまりエキサイトした表情を見せない不動産エージェントが
結構、多いかもしれません。

みなさんも、なんとなくご存知のように、
ショートセール物件は、その過程が長いばかりでなく、
色々とトラブルになりそうな要素を抱えています。


なので、特に、経験の少ないエージェントは、
これから襲ってくるかもしれない「トラブル」を考えて、ブルーになったり

経験豊かなエージェントでも、
一般の売買よりも細心の注意を払わなくてはいけないと言うことや
もしものことがあって、バイヤーをがっかりさせたくない、という点など
なるべく、ショートセールは避けたいなあ、と思っている可能性は大きいでしょう。



ショートセールで最も困るのは、なんと言っても
銀行側となかなかスムーズに連絡が取れないということ。

銀行の担当者と話したくても、電話の録音メッセージに翻弄され
あちこちたらい回しに慣れた挙句、電話が切れたり、
1時間近く、ずーーーーーっと受話器を持ったまま待たされたり、

銀行とのコミュニケーションは、我々エージェントにとっても
なかなか容易には行かず、頭痛のタネです。

しかし、このコミュニケーションを怠ると
エスクローに入ってるにもかかわらず、
物件がフォークロージャーの競売にかけられてしまい、

エスクローがキャンセル、と言うことになり兼ねません。


セラー側もバイヤー側も、エージェントは
細心の注意を払って、エスクローの過程を見守っていく必要があります。


そんなわけで、超多忙なエージェントや、経験のないエージェントが、
ショートセールの取引は、なるべく避けたいというのも、理解できます、ね。





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またもや、ショートセールの話題

2009 - 08/20 [Thu] - 01:30

私が今年の3月頃から売りに出しているショートセール物件があります。

この時期は、ショートセールでお買い得価格であれば、売りに出してしばらくすると
2-3件はオファーが入るというパターンが一般的でしたが

売りに出して1ヶ月くらい経ってもオファーがないので
リスト価格を15%ほど、おもいきって下げてみたところ、すぐにオファーが入りました。

っというわけで、4月下旬頃に、無事にオファーをアクセプトし
銀行にオファーを提出。

セラー側からの提出書類はすでにすべて揃えて銀行に出していたので
こりゃ、銀行からの返事は早いだろう、とタカをくくっていましたが

オファーから約1ヶ月してから、銀行が物件の市場価値を調査するBPOを実施、
「なかなかスムーズだなー」と喜んだのもつかの間、


その後「現在、レビュー中」という同じ返事を毎週聞かされること
延々3ヶ月、いまだに、銀行から何の返事も来ません。



その間、物件のモーゲージの支払いはストップされていたため
フォークロージャーのプロセスに突入、

競売の日程が6月に決まったので、延期申請。

無事に8月に延期されたものの、先日さらなる延期を申請し

次回の競売予定は9月半ばとなっています。



今度こそ、銀行からの返事が期待できそうな気配ではあるのですが

なんと、このバイヤー、オファーを出してから、実に3ヶ月以上待たされています。

ちなみに、65%ダウンという、なかなか嬉しいオファーなのですが
銀行は、いったい3ヶ月も、何を「レビュー」しているのでしょうか・・・??




エスクローがキャンセル!というのも悲しいですが
エスクローに入ることすらできていない、ただ延々と待ち続けるっていうのも、

精神衛生上、いかがなもんかと・・・・・。






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こちらもショートセールの話題

2009 - 08/19 [Wed] - 00:04

先日、以前からご相談を受けていた方から

「色々考えましたが、やっぱり、ショートセールで家を売りに出そうと思います。」と
ご連絡をいただきました。

ショートセールで家を売りに出す場合、多くのセラーは
買い手が決まるまで、その家に住み続けることが多く、

しかし、モーゲージの支払いはストップしているパターンがほとんどです。

なので、無事に家が売れても
次の住まいを探すとき、ローンの返済が遅れていたことがクレジットヒストリーに影響し
なかなか入居先が決まらないことが少なくありません。


今回、私のお客様は
クレジットスコアが悪くなる前に、次の住まいを決めて、
転居してからモーゲージの支払いを止めることにしました。

幸い、すぐに良い賃貸物件が見つかり、あっという間に引越しも無事完了。


すでに転居後ということで、家の中もすっきり、しかもきれいに掃除してくださっていて
空き家ということでバイヤー候補も、簡単に物件見学ができたせいか、

家を売りに出して、1週間もたたないうちに7つのオファーが入りました。


1件のキャッシュオファーを除き、
どれも、頭金5%-20%の間で、リスト価格より若干高めのオファーでしたが
あまりにも似かよったオファー価格だったので(うち、2件はFHAローン)
7件すべてのオファーにカウンターオファーを出し
「Best & Highest offer」を頼んだところ

リスト価格の10%以上のオファー価格を提示してくれたバイヤー候補が
3件出ました。
今回、キャッシュオファーの方は唯一リスト価格を下回る値段でのオファーで、
それも、リスト価格を10%以上下回るプライスだったことから
早々に、バイヤー候補からはずしましたが
同じような価格でオファーが入っていれば、恐らく、我々はキャッシュオファーを取っていたでしょう。



ん~・・・・・・・・・、それにしても、
フォークロージャー物件にオファーが集中するのは知っていましたが

最近は、3-4ヶ月待たされることになろうが
エスクローが無事にクローズする保障がなかろうが

手の届く価格帯の売り物件には、たとえショートセールリスティングでも、
あっという間に、買い手が殺到するというのを目の当たりにし、驚きました。



せっかく足を運んでバイヤー候補に物件を見せてくれ、
書類の準備をしてオファーを提出してくれたのに、
「残念ながら、別のオファーを選択しました。」と、エージェントに連絡を入れるのは

なかなか、嬉しくない仕事でしたが

無事に、オファーを決定した後も、2件のバックアップオファーをキープしています。



この現象を見て、しみじみと感じるのは
バイヤーの数に対して、売りに出ている物件数が断然少ない、ということ。

バレーエリアでは、
フォークロージャーのみならず、
ショートセールでさえ、奪い合いとなっており、売買価格の下落を引き止めているようです。


それにしても、最近のバイヤーは、大変です。






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銀行のバカバカバカ!!!!

2009 - 08/18 [Tue] - 22:53

非常に熱血な社長、マイコーのいる我が社では、
毎日、なんだかんだと騒ぎのある風景が珍しくないのですが


最近、随分ざわざわしている雰囲気、しかも昨日は、エスクローオフィサーのスタンまで
マイコーと一緒にグワングワンと熱弁をふるい、

銀行の行為をケチョンケチョンにけなしておりました。

なんでも、我が社で売りに出していたショートセールにオファーが入り
無事にエスクローをオープン、さて、いよいよクローズか、という時期に

いきなり銀行が「この物件、ショートセールにするのはやめて
フォークロージャーにすることにしたから。」

と、言ってきたのだそうな。


しかも、この物件、我が社の下請けさんで、
普段から、私もローンの書類処理などではお世話になってるAさんの持ち家。

ショートセールがクローズするものと思っていたのに
いきなり、フォークロージャーとなり、
予定より早く引越しの準備に追われることに。

また、バイヤーも、オファーを出した家に引越しできるとウキウキしていたにも関わらず
いきなりのエスクローキャンセルで、子供の新学年が始まる前に
予定の学校区への引越しができなくなり、大慌てなのだそうです。


このように、順調にことが運んでいたディールが、いきなりポシャッてしまった場合
被害を被るのは

バイヤー
セラー
バイヤーのエージェント
セラーのエージェント
バイヤーのローンオフィサー
ローンを担当するレンダー
エスクロー会社の人
タイトル会社の人

そして、売買ディールに関わるすべての会社とその社員、

そしてそして、何よりも、時間がかかればかかるほど費用がかさんでいく、銀行そのものなんですが、

どういうわけか、銀行の、今回の物件担当者が
「ショートセールはやめにして、フォークロージャーで競売にかけます」
と言い出したのだそうです。


どこからどう見ても、どう考えても、ショートセールをクローズする方が
銀行も損額が少なくすむし、
セラーはクレジットヒストリーへの打撃が少なく、
また、バイヤーも、長期間忍耐で待ち続け、マイホームゲットが目前で、

ディールがまとまれば、
不動産会社、レンダー、モーゲージブローカー、エスクロー会社、タイトル会社
それぞれに収入があるんですが

エスクローのキャンセルで、全員、タダ働きとなりました

そっ、そんなぁ~~~~!

と、泣きたくなる気持ちを抑え、

銀行がどれだけバカなことをしているかということに
怒りの花を咲かせていたマイコーとスタン・・・。


ま、それで気が済むなら、すきなだけこき下ろしちゃってください。


でも、本当にお疲れ様でした・・・・・・・。








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エージェント皆大忙し!?

2009 - 08/14 [Fri] - 17:15

こんにちは~~。


なんか最近、バレーは、心もち涼しげというか、
一番暑くて干上がりそうな時期は過ぎたような気配ですね・・・。



我が家の裏庭、オットのミニ菜園のトマトの葉っぱが、
毎日毎日、暑さでしな~~~~っとなってしまうので

1日2-3回は、水を補給してあげて、シャキ~~ン!!!とさせるのが

オットの留守時は私の仕事となるので面倒でしたが

ここ数日は、ちょっとばかり水やりをサボっても、トマト君たちは、わりと元気な様子。


それにしても、さすが、不動産のアクティブシーズンだけあって、忙しくしています。

できれば、毎日ブログ更新!と目指していたのに、
8月は、もう半ばだというのに、これが、たった2つ目のブログ記事です。


バレーエリアの不動産状況やローンなど、
色々と旬な情報もがんがんゲットしていますので、時間ができたら

ぜひ皆さんにお知らせしたいと思っています。
お楽しみに~~(?)。




と言うわけで、今日は、久しぶりの近況報告でした。






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バンカーズマーケット???

2009 - 08/02 [Sun] - 22:14

ピーク時に比べ、エリアによっては住宅価格が約半値となった
サンフェルナンドバレーの不動産市場ですが
ピーク時のセラーズマーケットから一転、バイヤーズマーケットと言われたのも今は過去、

現在は、ショートセールやフォークロージャーで
銀行の決断が売買をコントロールする
「バンカーズマーケット」になっています。(注:私は勝手に、今の市場をこう呼んでおります。)

住宅ローンのリセットによるフォークロージャーの第二の波が来る、と予測されていましたが
銀行側は、抱えるフォークロージャー物件を、市場に小出しにしており
どっと多くの売り物件を市場に出すことによって起こるであろう、
住宅価格の更なる下落を避けるため、

不動産市場をコントロールしています。


というわけで、現在、バレーの市場には充分な売り物件がなく
バイヤーも、住宅獲得に四苦八苦
しております。



ショートセール物件は、リスト価格が一般よりも低価格なため
バイヤーが殺到、

フォークロージャーは、ショートセールに比べて待ち時間が短く
セラー(銀行)からの即答が得られるため、
これまた、バイヤーが殺到、

銀行がらみの物件に比べ、少しばかり高くても
いわゆる一般のホームオーナーが家を売りに出している「スタンダードセール」は
相手が銀行ではないので、まともな交渉とエスクロープロセスを経ることができるため
これまた、バイヤーが殺到、と

オーバープライスをつけている売り物件以外には
どのパターンでもバイヤーが殺到
するため

どれもこれも、複数オファーとなり、
最終的にリスト価格を上回る値段で売買が成立するというパターンが主流です。


売り手としては、「バイヤーA」が売り手からのリクエストに渋れば、
即、「バイヤーB」「バイヤーC」に話を持っていくことに変更すれば良いだけなので


バイヤーは、ラッキーにも複数オファーの中を勝ち抜き
セラー側からコンタクトを受けた際には

現在の不動産市場状況をよく理解し、それに合わせた応対をしないかぎり
いつまでも、理想の住宅を手にすることは難しいと言えましょう。


銀行からのリクエストには、色々あり、中には無茶なものもあります。
我々エージェントは、いろんなパターンを見たり聞いたり、経験したりしているので

エージェントが「それでも良いディール」と言う場合は、ぜひGO!
「いくらなんでも、これはバイヤーに不利だ」と言う場合は、再考、

不動産のプロである我々の意見を、
ぜひ参考になさってください。








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SACHI

Author:SACHI
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LA、サンフェルナンドバレー
(Woodland Hills, West Hills, Chatsworth, Northridge, Tarzana, Encino, Sherman Oaks, Studio City, North Hollywood, Toluca Lakeなど)の不動産コンサルタント、Michael Rand & Associates, Inc.のSACHIのブログです!

ロサンゼルスの不動産、住宅ローン情報、楽しい話題やコミュニティニュース、仕事の話や、私個人の日記風などなど、みなさんに、お届けします。
たくさんの方に読んでいただければ嬉しいです。

どうぞ、よろしくお願いします!

Sachiyo "SACHI" Tsujimoto
DRE# 01501652
Pnohe: (818)383-9020
Email: sachiyoz@gmail.com

Michael Rand & Associates, Inc.
6740 Fallbrook Ave. #201
West Hills, CA 91307

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