ロサンゼルス・不動産コンサルタント SACHIのブログ

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モーゲージレート 4.5% !?

2008 - 12/17 [Wed] - 13:16

10-15-rates1.png

12月17日水曜日です。
モーゲージレートが朝からがんがん下がっており、
30年フィックスローンのレートが4.5%まで下がったらしく、
私のメール In Boxにも、レンダーから、このような情報が
どんどん入っています!

現在のモーゲージレートが6%以上の人には、
リファイナンスのチャンス!


ただし、このレートの取れる借り手は、
FICOが720以上で、現市場に於いて、家にイクイティのある人。

その他、詳細は下記までご連絡ください。

Sachi Zietlow
(818)383-9020





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バレーで有名なクリスマスライト

2008 - 12/15 [Mon] - 00:00

House_Lighting.jpg


クリスマスの飾り付けがとてもキレイなシーズンになりました。

San Fernando Valleyにも、
家のクリスマスライトのディスプレイで有名なエリアがあるのをご存知でしたか?

一般の家にデコレーションしているので、LAの他のエリアの有名どころに比べると、
びっくりするようなドデカイ飾りや、ギラギラのイルミネーションはないかもしれませんが、
毎年、エリアをあげて、各家が工夫を凝らしたクリスマスライトデコレーションで、
私たちを楽しませてくれます。

2089662727_f62314924e.jpg

2089667645_ba17028bbf.jpg

Woodland Hillsにあるこのエリアは「Candy Cane Lane」と呼ばれ、
1952年から、地域の人たちのホリデーシーズンの楽しみのひとつとなっています。


101フリーウエイをWinnetkaで降りてすぐ北、
Winnetka Ave.の東側に建つ家々に、キレイなデコレーションが施されています。
南はフリーウエイから、北はOxnard Streetくらいまでが、そのエリア。

時々サンタクロースのおじさんもいて、
子供たちとの写真撮影に応じてくれますョ!



ところで、我が家の息子の友人が、そのエリアにひとり住んでいるのですが
なんでも、Candy Cane Laneで家を売るときは、
クリスマスのデコレーショングッズも、家と共にバイヤーに置いていくのだとか。
(ホントかな??)

こうして、ホームオーナーが変わっても、
クリスマスのデコレーションは、このエリアでの伝統として
50年以上にわたって、引き継がれているのですね!



お時間のある方は、ぜひ家のデコレーション観賞を楽しんでみてください。

マナーとして、見学のドライブは、
平日午後10時、週末は11時までにしてくださいとのことです







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水の節約のヒント by DWP

2008 - 12/14 [Sun] - 22:03

サブプライム問題から始まった不動産業界の不況から
建築業関連の不況、
それだけにとどまらず、金融関連、小売業関連、
そして最近では自動車関連と、

失業の危機や、その他、経済面でとても厳しい今年のホリデーシーズン。

一般市民の家庭でも、まずは節約できるところから・・・
と、色々支出など見直している人も多いかと思います。



さて、そんな時期、先日のDWPの請求書とともに、
「水の節約のヒント」のようなものを書いたちらしが同封されていましたので
改めて、ここで再確認してみましょう。


*水道の蛇口が緩い場合は、修理しましょう。ひとつの蛇口を修理することで、一日20ガロンの水を節約できます。

*洗車をするときは、ホースの水を流したままにしないように。バケツに水を汲んで使いましょう。一回の洗車で150ガロンの水を節約できます。

*シャワーヘッドや蛇口に、Water-savingのものを取り付けましょう。一ヶ月に500-800ガロンの水を節約できます。

*洗濯機やディッシュウオッシャーは、フルの状態にして使用しましょう。(毎日こまめにせずにまとめて洗いましょう。)一ヶ月に300-800ガロンの節約になります。

*芝生には、必要なときだけ水撒きをしましょう。芝生を踏んでみて、足を上げたときに、芝が持ち上げて元の状態に戻るようなら、水を必要とはしていません。これで、一ヶ月、750-1500ガロンの水を節約できます。

*シャワー時間を短くしましょう。1-2分、短くするだけで、一ヶ月700ガロン近い節約が可能です。



ちょっとしたことですが、実行する価値はおおいにありそうですね!





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ローンモーディフィケーション 番外編

2008 - 12/09 [Tue] - 20:14

ローンモーディケーションについて、このブログに書き込んだその日に、
ローンモーディフィケーションという
モーゲージを支払えなくなったホームオーナーへの、
フォークロージャー防止のリファイナンス救済策が、
実際には、思ったほど救済策になっていない、という記事を目にしました。

ローンのモーディフィケーションで、リファイナンスをしたホームオーナーの、
約半数以上
モーディフィケーション後半年で、また支払い不能状態となり、
再びフォークロージャーの危機に立たされているのだそうです。

つまり、モーディフィケーションで延命はできても、
結局、最終的には家を手放すことになってしまう結果となっているだけで、
フォークロージャーからの救済には充分でないことが多いとのこと。


モーゲージの種類や利息の変動によって、
ローンの支払いが困難になるホームオーナーばかりではなく、
昨今の経済状況では、失業や、
また病気などの理由により、収入の減ったホームオーナーも
少なくないようです。

そんな場合は、毎月少しくらいのモーゲージ額の割引では、
ほとんど効果がないのは、当然とも言えるでしょう。


ローンモーディフィケーションでのリファイナンスが、
必ずしも最善策ではないかもしれません。
どのような事情であれ、
マイホームのことで、困った状況にいたり、悩んでいる方は、
ぜひ、一度、我が社にご相談下さい。


ダメージを最小限にすませることができる可能性は大きいです。

くれぐれも、おひとりで悩まないでくださいネ!




Sachiyo Zietlow 
(818)383-9020
Sachi@maxlifestyles.com





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ローンモーディフィケーション③

2008 - 12/07 [Sun] - 16:00

(ローンモーディフィケーション②より、続き)

モーゲージのペイメントが遅れたり滞ったりしてきたホームオーナーには
ショートセールや、ショートセールリファイナンスというチョイスが出てきます。

ショートセールは、
銀行から借りているローン額に満たない価格で家を売却することで
売却金のみを銀行に返済し、
現在借りているローン全額を返済しなくても良くなる方法、

また、ショートセールリファイナンスとは、
現在のローン元本を減らしてリファイナンスをし、
そのかわり、将来物件を売却するときに、
売却利益の何パーセントかを銀行に支払うという方法。
(パーセンテージは銀行との話し合いによります。)

どちらも、銀行に交渉し、必ずしもOKの返答が来るとは限りませんが

この交渉プロセスの間は、
モーゲージの支払いができなくても、
すぐにはフォークロージャーにされない可能性もあり、
時間を稼ぐことや、モーゲージ分のキャッシュの貯金が可能なため、

そのまま、あきらめてフォークロージャーにしてしまうよりも、
交渉のトライしてみる価値は大。


私のオフィスでは
米人のショートセール交渉専門エージェントと提携しており、
銀行との交渉は、彼がすべてしてくれます。

日本人のみなさんは、私とショートセールの準備をするだけで、
面倒な交渉は、慣れた米人エージェントが担当してくれるので
任せて安心



詳細をご希望の方は、ご連絡ください。
初回の相談は無料です。



Sachiyo Zietlow 
(818)383-9020
Sachi@maxlifestyles.com






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ローンモーディフィケーション②

2008 - 12/07 [Sun] - 08:48

(ローンモーディフィケーション①より、続き)

経済状況が厳しく、毎月のローンの支払いが難しい場合は、
*モーゲージの支払いを止め(*下記参照)、
その分を貯金に回し、将来の引越し費用とする方が良いかもしれません。

間違っても、
クレジットカードでモーゲージを支払うことはしないでください

これは、日本に住んで
悪徳消費者金融に生活費を借りてしまうのと同じくらいリスキーな行為で、
利息がどんどん膨らみ、将来返済が不可能となるのは目に見えています。

モーゲージの支払いが遅れたり、
滞り始めたホームオーナーに、
はじめて銀行側は救済する姿勢を見せます


それまでは、
どんなに苦しくてもモーゲージだけはきちんと支払い続ける
責任感の強いホームオーナーに、
銀行は「転ばぬ先の杖」のオプションをくれません。


ですので、無理にモーゲージを支払うのではなく、
また、特に頭金ゼロで家を購入したホームオーナーは
現在のお住まいへの執着を捨てて、

毎月の住居費を少なくする方向に目を向けてください。

たとえば、
現在の住まいのモーゲージペイメントが2500ドルで
同じような物件が家賃1500ドルで借りれるのであれば、
家を売り、賃貸物件に引越すほうが、将来的には、安泰なのです。


*注  支払いを止める前に、ぜひ、我が社にご連絡、ご相談いただくことを
     強くオススメします。
     詳細によっては、支払いを止めずに、対応するほうが良いケースもあります。




続く






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ローンモーディフィケーション①

2008 - 12/06 [Sat] - 22:36

LOAN MOD(ローンモーディフィケーション)について、
私の元に住所、Eメールなどの
連絡先情報のある日本人の方に、情報をお送りしたところ、

何件ものお問い合わせやご相談をいただきました。

ほとんどの方が、現在は支払いがなんとかなっているが、
1-2年先のレート変更で毎月のペイメントが跳ね上がるため、
そのための準備、防御策などがあれば、今のうちに行動を起こしたい、

というご相談です。

日本人は、厳しい状況下でも、支払いをきちんとする人が圧倒的に多く、
なんとか、ギリギリまで、頑張って各種支払いをし、

また、前もって対処できるものなら、今のうちに、と
とても誠実な国民性を持つので、私も誇りに思っています。


しかし、ここはアメリカ。

現在、銀行やFHAが行っているLoan Modも、

基本的に
予定している支払いが入ってこなくなって困る銀行を救うため
また、プロパティタックスの収入が減って困る政府を助けるためのもので

借り手側の「転ばぬ先の杖」としての救済策ではありません

ただし、銀行によっては、直接、Modificationに関して
ホームオーナーにお知らせを送り、
早めの救済措置を取ろうと努力してるところもありますので
銀行からの郵便物には、目を通すようにしてください。


2004年から2007年に、頭金10%以下で不動産を購入した方には
現在のリファイナンスはかなり困難なため、
毎月の支払いが苦しくなった場合、
Loan Modのチョイスとしては、一般的に、
家を売るか、フォークロージャーにしてしまうしかないのが、現実です。



続く




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最近のモーゲージ状況

2008 - 12/05 [Fri] - 15:34

今週は、ローンレートが6%を切る低利率となり、
そこここから安堵の声が聞こえてくるのですが、

レートは下がっても、
実際、そのうれしいレートで銀行からローンが取れるのか?
というと、そうでもないらしいです・・・。


まず、よいレートを取るためには、良いスコアが必要ですが
リファイナンスを希望する方の多くが、
モーゲージの支払いに遅れていたり、
クレジットカードの支払いも滞っていたりと、
かつてスコアが良かった人も、最近の経済状況の中、
スコアを落とす要因を作りつつあるため、

またその他の要素もあって、
なかなかベストのレートを取ることができません。


それよりも厳しいのが、書類の提出。
銀行が要求する書類をすべて提出できない場合は、
たとえ、物件購入に
頭金を60%入れても、ローンが取れないという
恐るべき状況となっており、

自営業やフリーランス、キャッシュ収入の人などには
ますます、ローン獲得が困難になっています。

せっかく物件の値段が下がり、ローンレートも下がっても
実際に不動産の購入が可能な人、またリファイナンス可能な人の数は
多くはないようです・・・・。


そんなわけで、わがオフィスでも
みんなとても忙しそうに走り回っていますが
なかなかディールがクローズせず、
一生懸命頑張ったのに報われない日々が続き、
士気が下がりつつあるところ、

みんななんとか、頭を上げて、元気にマーチしています。



このような状況ですので、物件購入やリファイナンスを考えておられる方は
早めに、必要書類などのご相談を。



Sachiyo Zietlow 
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なんて、ラッキーな人なんでしょう!

2008 - 12/03 [Wed] - 14:12

wahlberg.jpg

↑この写真の人なんですけどね~、

日ごろの行いが良いのでしょうか?
それとも、とてもツイてる人なんでしょうか?
彼の家が、ものすごく、魅力的だったんでしょうか~~!!!!!


たとえセレブと言えども、この時期多くのセレブたちが、売り家をなかなか売却できず、
市場から降ろしたり、リスト価格をどんどん落としているこんな時に、
10月に市場に出したMark Wahlbergのビバリーヒルズの売り物件に

約14ミリオンのキャッシュオファーが入ったとのこと。
キャッシュ払いなので、ローンを組む必要がないため、
エスクローはたった10日!


バイヤーは、中近東の大富豪なんだそうな。


日ごろの行いが本当に良いなら、
余計な横槍や邪魔が入らず、無事にエスクローがクローズし、

Markも、笑いが止まらないことでしょう!



それとも、2ミリオンもねぎられてるので、
オファーを拒否するんでしょうか!?

金持ちの考えることは、わかりませ~~~ん!!!






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フォークロージャー物件のまとめ買い

2008 - 12/03 [Wed] - 13:54

よく、いろんな人から、
「お得なフォークロージャー情報があれば、知らせてね!」と依頼されますが、

本当にお得な情報は、あまり一般の不動産エージェントの元には届きません。

その前に、フォークロージャー物件を擁する銀行から、
直接、顔なじみの投資家や、その他の投資家のみなさんに、
「まとめて買わないか?」との打診が行き、

投資家に買ってもらえなかった物件は、一般のオークションや
フォークロージャー専門の不動産ブローカーに売却を託されます。

フォークロージャー専門のエージェントも、
フォークロージャー専門に買い取る投資家の知り合いなどに打診、

基本的に、そこで買い手のなかったもの、
オークションで売買が成立しなかったものが、
MLSで、一般に市場に売り出されるというのが、スタンダードなパターンです。


さて、フォークロージャー物件が、どんどん増える昨今、
銀行も、できることなら、とっととまとめ買いしてもらいたいと
破格値で、投資家に家を売りつけて(?)います。

中には、下記のような例も・・・。

サウスカロライナのJames Odell Bernesと、投資グループパートナーは、
約1.2ミリオンで、800軒前後のフォークロージャー物件を
Fanni Maeから購入。
単純計算で、1軒平均 $1,500

detroit.jpg

800軒の中の多くは、デトロイトやその他、
ミシガン州で不動産が超安値に沈み込んでいるエリアにあり、
テネシー州のインディアナポリス、ピッツバーグ、メンフィス、
また、オハイオ州のトレドなどの物件も含まれているそうです。

今回、
$1,800でFannieから購入したデトロイトの物件が、
早速$50,000で売却成立し、ご機嫌なBanes氏。


これぞ、投資の醍醐味というところでしょうか?




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ショック~~!! 

2008 - 12/01 [Mon] - 23:23

つい先日、こないだのSylmarの火事で
住んでた家(モービルホーム)が全焼してしまった、親しいエージェント仲間と
久しぶりに会って、ランチしました。

本人も家族も、元気だということは不幸中の幸いですが
友人の家で寝泊りしながら、
火事のあとの処理など、することが山積みで、大変だと言ってました。

もともと、オーガナイズスキルに長けている彼女なので
冷静に、ひとつひとつ片付けていってる様子でしたが、

この件も含め、最近、ショックなニュースが入ってくることが多く
結構、ブルーです。


今日は、ネットサーフィンしていて、
Loudnessの樋口宗孝さんが癌で亡くなったのを知り、びっくりしました。

20年くらい前に、LAで数回会って話したことがあり、顔見知り程度の人です。
(向こうは、全く覚えてないかも。)

日本を代表するHRバンドLoudness在籍で、長髪の彼でしたが、

意外と真面目で、静かな人(シャイ?)だったというイメージがあります。


当時はLAでも活躍してて、LAロック界ではちょっとした有名人で、
その後日本でも、音楽プロデューサー、ミュージシャンとして
第一線で活躍していたようなので、陰ながら応援していました。


がんを発見してからの半年間の闘病生活は、とても大変だったらしく、
まだ50歳に満たない若さで逝去ということで、とても残念ですが、

病の痛みや苦しみから、ようやく解放されたという見方もできるのかもしれません・・・。



リラックスできる住まいがあるのも、
病気しないで暮らしてるのも、

とってもありがたいことなんだな、と感じる今日この頃です。




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(Woodland Hills, West Hills, Chatsworth, Northridge, Tarzana, Encino, Sherman Oaks, Studio City, North Hollywood, Toluca Lakeなど)の不動産コンサルタント、Michael Rand & Associates, Inc.のSACHIのブログです!

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たくさんの方に読んでいただければ嬉しいです。

どうぞ、よろしくお願いします!

Sachiyo "SACHI" Tsujimoto
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