ロサンゼルス・不動産コンサルタント SACHIのブログ

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政府のホームオーナー救済プログラム

2011 - 11/22 [Tue] - 14:38


Making Home Affordableという政府のプロジェクトをご存知ですか?

モーゲージの支払いに困るホームオーナー救済のため、
政府が音頭を取り、銀行に協力させて、いくつかのプログラムを進めています。


        888-995-HOPE (4673)


上記の電話番号に電話すれば、無料でハウジングカウンセラーに相談することが出来ます。

確か、日本語での受付もあったと思いますので、英語が苦手な方は、
日本語の話せるカウンセラーがいないか、尋ねてみると良いでしょう。


失業などの理由で収入が減り、毎月のモーゲージペイメントが困難なホームオーナーの方には、
直接銀行に交渉するよりも、この Making Home Affordable を通して
ローンの利息を下げる交渉をするほうが、成功率が高いようです。

経験者の話では、数ヶ月で結果が出るとのこと。

今はきつくても、レートを下げることで、毎月の支払いが可能になり
マイホームをキープできる方には、ローンモーディフィケーションの可能性が高いそうです。


色々と悩んでおられる方は、
ぜひ こちら のページから、自分がプログラムに該当するかどうかを
調べてみれば良いでしょう。






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住宅ローンが取りにくい昨今。

2011 - 11/17 [Thu] - 21:34

最近、よく聞く話ですが、
それまで順調に行ってたエスクローの最終段階で
銀行が色々と難癖(?)をつけてきて、ローンが降りず、
99%まで進んでいたエスクローがキャンセルになってしまうというケース。

とても残念ですが、最近の銀行には、よくあることで

最後の最後に、
クレジットカードのペイオフをリクエストしてきたり
お金の出入りをトレースする書類の提出
永住権のコピーの提出
最新の銀行のステートメントの提出などなど

ローンを貸してくれる銀行から、色々とリクエストされます。


しかも、この傾向は、今後さらに強くなっていくと言われています。


我々モーゲージブローカーも、ローンオフィサーも
本当に仕事がしにくい今日この頃です。

バイヤーも我々も、提出すべき書類は提出し
銀行からのリクエストにはすべて応えるようにしていますが

それでも、とんでもない理由が発生して大きなトラブルとなったり
ローンが期日までに降りないことが多く、
白髪や脱毛が増え、どんどん年老いていく気分です。。。。


ローンが取れず、エスクローが無事にクローズしない場合、
バイヤーにもセラーにも、とても残念な結果に終ることは言うまでもなく、
我々モーゲージブローカーはこれまで費やしてきた時間に対し
何の報酬も得ることができない(予定してた収入が入ってこない)、
さらに、不動産会社や、売買関連関係者からの信用を失い
今後のビジネスが減少することになり兼ねないので

全力を尽くして、ローン取得に動いています。


私は、モーゲージの仕事、不動産の仕事、両方していますが
ものすごく神経をつかうのは、ローンの仕事です。

絶対大丈夫、と太鼓判押せるバイヤーでも、
エスクロークローズ直前の段階で、なんらかの問題が発生するからです。



さて、色々と悩みましたが、結局、この、苦労が絶えないローンの仕事
来年も続けることに決意し、また資格継続のクラスを取ることにしました。
(不動産の仕事は、ずっと続けていく予定です。)


ローンのことでは、わからないことがたくさんあると思いますので
質問や相談、悩みなどある方は、いつでも、また来年も、
お気軽に、Sachiまでお問い合わせ下さい。



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リファイナンスする際、知っておくと良いこと

2011 - 08/17 [Wed] - 21:17

こんにちは!


最近、ローンのレートがとても良くなっていますので
銀行などからリファイナンスのお知らせが届くことが多くなっていると思います。


現在レート5%以上のホームオーナーにとっては
毎月の支払額を減らすため、リファイナンスを銀行などに問い合わせるには良い時期です。
現在のレートは、30年固定で、4%~4.5%くらいです。


リファイナンスの諸費用等に関して、前もって下記のことを頭の隅においておくと
お問い合わせの際の参考になると思いますので、ご紹介します。



1.お住まいの、現在の市場価値に対して、モーゲージ額が80%以上になる場合は、PMIというモーゲージインシュランスの支払いが生じます。


2.タウンハウス、コンドには、2年ほど前から、ユニット内にかけるHO6という火災保険の加入が新しく義務付けられるようになりました。


3.リファイナンスには必ずクロージングコストが発生します。基本的に、ゼロコストの場合、その分、レートが高くなると考えて良いでしょう。


4.リファイナンスのエスクローがクローズするまでは、銀行およびモーゲージ会社は一切の費用を徴収しませんが、クレジットレポート代、アプレイザル費用は、リフィナンスをするしないの借り手の最終決定に関わらず、実費として支払う必要があります。




銀行に問い合わせるときに、以上のことを質問・確認し、
おおざっぱな見積もりをリクエストするのが良いでしょう。
書面にしての見積もりはすぐには出ないかもしれませんが、
口頭で、だいたいのインフォメーションはその場でもらえるはずです。



日本語でリファイナンスの質問などあれば
ご遠慮なくいつでも、メール・電話などでお問い合わせください。



(818)383-9020 

sachi@maxlifestyles.com





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住宅ローン取得時の注意(前回の続き)

2011 - 05/13 [Fri] - 01:28

前回からの続きです。

1、3、は、ショートセールでなく、一般の取引でも、
お金を貸すほうの銀行からすると、こういう行為は、「危険信号」と見なされます。

Debt Consolidateしなくてはいけないほど、現在経済的に困っている人に、
不動産購入のローンの貸付をするのか!?


財源のわからないお金が入金されているのは、
不動産購入に足りないお金を一時的に誰かから借りており、
将来的に返済しなくてはいけないものなのではないか。
他人のお金をあてにしなくては不動産を購入できない人に
不動産購入のローンの貸付をするのか?
また、この金額をすぐに返済した場合、借り手は
その後のモーゲージをちゃんと支払い続けることができるのか?


自分の口座に入金されたお金に関しては、必ず、送金の確認書や、
給与などの収入の場合は、それを証明する書類が必要になります。
家族からのギフトとしての送金の場合は、ギフトであることを証明する手紙の提出を必要とします。

銀行に提出するための「見せ金」として、
一時的に誰かから借りているお金ではないと言うことの証明をしなくてはいけないからです。

これからローンを申請する皆さんも、お金の動きには、気をつけてくださいネ。
「手元に現金で持っていた自分の貯金を銀行に入れた」では、残念ながら通用しないのです。


4ですが、住宅ローンを貸してくれる銀行から、いろんな書類の提出を求められます。
我々モーゲージブローカーが、お客さんにリクエストしているのではなく、
お金を貸してくれる銀行からのリクエストですから
これを提出しないことには、ローンが降りません。
ローンをおろすためには、それらの書類が必要なのです。

時には、それがクレジットカードの支払い証明だったり、
銀行の最新のステートメントであったり、CPAからの手紙であったり
デポジットスリップであったり、色々、また銀行からのリクエストの時期も、
初期段階から、エスクロークローズ当日まで、とさまざまです。

「なんで、今頃になって、そんなものを提出しなくちゃいけないんだ!」と
怒り出すお客さんもいるのですが、銀行が必要としているからです。

銀行は、貸したお金が返ってこないようなことになってはいけないので
細かく、またしつこく、
「この人なら大丈夫!お金を貸してもちゃんと返済する能力あり!」
と太鼓判を押せるまで、銀行が納得いくまで、確認書類の提出を迫ってきます。

これを拒絶すれば、ローンは降りず、希望物件はあなたの家にはなりません。




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ローン取得の問題児

2011 - 05/12 [Thu] - 20:50

みなさま、お久しぶりです。お元気ですか?

今日は、モーゲージ取得の際、
我々が大変困っちゃうお客さんの例をご紹介したいと思います。

現在、私はショートセールの
セラーさんのお手伝いをさせていただいておりますが、
相手のバイヤーが、とんでもない問題児で、
我々一同、困らされております。


1)エスクローの最中に、Debt Consolidateを実施。

2)エスクローの最中に、ローンプログラムの変更。(頭金5%→20%へ。)

3)エスクローの最中に大きな金額のたんす貯金を、銀行口座に入金。

4)モーゲージブローカーからリクエストされた書類の提出を拒否。


2は、一般の売買の場合は、大きな問題になりませんが
ショートセールのように、エスクロークローズの期間が決まっていて
延長が難しい状態の場合、避けるべき事項です。
変更をするたびに、新しく手続きが必要になり、時間がとられてしまうので、
予定期間にエスクローをクローズする可能性が低くなるからです。


昨今のローン取得は、数年前と違い、プロセスにおいて、小さな変更をするにも
24-72時間の銀行からの変更了承の待ち時間がかかるので、
期日までにきっちりエスクローを終わらせたい場合は、
できるだけ、変更はしないようにします。

今回の我々の売り物件への買い手は、エスクロー内で、上記の4件を発生させてくれました。


続きは次回へ。




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現在FHAローンをお持ちの方必見!

2010 - 08/26 [Thu] - 13:14

ご自宅を所有されていて、そのローンがFHAである方、

現在の家の価値が上がっていても下がっていても、
ローンレート4.5%前後、クロージングコストの負担なしで
リファイナンスできる可能性が  です。

FHAローンの特別プログラムで、

これまで、毎月きちんと支払いをしているホームオーナーには
現在の市場価値の調査が必要なく、
今のレートよりも低いレートを取ることができるというものです。

これが、一般の銀行のプログラムにも適用されれば
リファイナンスしてレートを下げることができるホームオーナーが増えるのですが

今のところ、存在せず。

残念。。。。


FHAローンの方、
リファイナンスのお問い合わせはお気軽にどうぞ。
(818)383-9020 または sachi@mraloans.com まで。



今こそ、毎月の支払いを低くするチャンス!
(うらやましい・・・・。)





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モーゲージブローカー

2010 - 08/19 [Thu] - 08:46

モーゲージブローカーの仕事は
簡単に言うと、

ローンを必要とする借り手と、ローンを貸したい銀行側とのマッチングです。

借り手の状況も色々で、
クレジットスコアが良い、低い、収入が多い、少ない、貯蓄額が多い、少ない、
我々日本人であれば、ステータスの問題、

などなど、それらを総合し、借り手に最善な条件を持つ銀行を探し出し、
ローンの申請とプロセスをお手伝いさせていただきます。


この立場を利用して、借り手から法外な手数料をぶんだくっていたモーゲージブローカーが
意外と多く存在していたらしく、
モーゲージブローカーには、今年初めから、新しくたくさんの規制と情報公示が定められ
今後、さらにその規制が厳しくなるということです。


すでに、2年ほど前から、多くのモーゲージブローカーが姿を消しており
ブローカーそのものの存在が少なくなっています。
悪質なブローカーは、バブルがはじけたのとほぼ同時に店じまいしてるので、
現在も生き残っているブローカーは、正統派が多いのでしょうが、
あまりにも規制が多くなり、ビジネスの存続そのものが難しくなっています。


そんな中、我が社にも、某モーゲージ専門銀行から、支店にならないかとの打診があったそうです。


独立したブローカーよりも、銀行の一部となってモーゲージのビジネスを続ける方が
規制や情報公示が少なく、仕事そのものが、やりやすいという利点があるのですが、


そこは、我が社の熱血社長マイコー、首を縦に振らなかったそうです。


彼の言い分は
「独立ブローカーとして、
お客様に一番条件のよい銀行、ローンプログラムを提供できるというのは、
凄い魅力的なことだ。
これが、ひとつの銀行としてしかローンを提供できなくなるとなると、
選択の幅が狭くなり、
これまでのようにお客様のニーズに合わせたモーゲージプログラムを紹介できなくなる。」


なるほど、そうだなあ、と納得。


特に最近、
アメリカでの生活、収入がしっかり根付いてるにもかかわらず、
永住権申請中というステータスのため、どの銀行からもローンの申請を却下されたケースがあったのですが
「永住権がなくても、有効な就労ビザがあればOK」という銀行、
「永住権を申請中で、ソーシャルセキュリテイ番号があり、安定した仕事を続けているのならば、居住外国人と見なす」という銀行を探し出し、

無事に素敵な家を購入されたお客様がいたばかりなので

社長が独立ブローカーとして、多様な応対を続けたいというのは、
すごく理解できます。



しかし、今後、規制があまりにも厳しくなり、ビジネスを続けるのが難しくなった場合、
わが社も、住宅ローン専門の銀行に吸収されることになるかもしれません。






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ローン担当者としての私の仕事

2010 - 08/15 [Sun] - 07:59

ローンのご相談のご連絡を受けると
その方とお会いし、ローンのレートや毎月の支払など
電卓片手に、「こんな感じです~。」なんて、お話するっていうのが、

だいたいローンオフィサーの「目に見える」仕事って感じですよね?


実際、そういうのも仕事の一部ですが、

実は、我社のローンオフィサーの主な仕事は、
お客様(Borrower)に、連絡を取り、
ローンを貸してくれる銀行にせっせと必要書類を提出することです。

銀行からの書類リクエストにこたえないと、ローンが降りません。


去年くらいまでは、銀行にローンの申請をする時点で
必要書類を揃えておけば、よっぽどのことがないかぎり、
ローンのプロセスはすんなり進んだので、

特に不動産購入でエスクローに入り、期限付きでローンの申請をしているお客様に
がんがん電話をかけて、早急に書類の提出をお願いすることなど
滅多になかったのですが、

最近は、「明日がエスクロークローズの日」とかでも、関係なく
銀行からあれこれ書類提出のリクエストが続出し

頭をかかえる毎日です。


融資する銀行側も、最後の最後まで、そのBorrowerが、融資するのに値するのか、
念入りに、くまなくチェックし続け、
融資OKと太鼓判を押すための裏付け、証明になるもの、など、書面での提出を要求してきますので、

そのリクエストに、迅速に応対して、どんどん書類をかき集め
時間内に銀行に提出する必要があります。

それを怠ると、お客様にローンが降りなくなり、エスクローキャンセルという事態に。



最近は、こういうことが、非常に頻繁に起こっており、
我々は勿論、ローンのプロセスに慣れていないお客様(Borrower)にとっては、
かなりのフラストレーションになっています。


主に、最後のほうで急に提出を要求される書類には

新居の保険加入書類(銀行のガイドラインに沿っていなくてはだめ)
お持ちの銀行口座のステートメント
クレジットカードのステートメント
職場の電話番号の再確認、
エスクローや銀行から、不足書類への署名、返送のリクエスト

などがあります。


エスクローが無事にクローズする寸前まで
このようなリクエストに応対できるよう、心の準備をいただければ

精神的、時間的なご負担が、多少は軽くなるのではないかと思います。
どうぞ、よろしくお願いいたします。







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ローンのアプルーバルレターに関するトラブル

2010 - 08/05 [Thu] - 19:27

私は、不動産の仕事をしながら、ローンの仕事もしています。
両方いっぺんにすることもあれば、片方だけを担当することもありますが、
ローンの仕事は、すごく神経を使います。

準備をきっちりしていないと、あとでローンを取れなくなる可能性があるからです。


そんなわけで、私は確実にローンが取れるとわかるまでは、
プリアプルーブの証明は発行しません。
石橋を叩いて渡る方針です。


私のプリアプルーブは、限りなく「アプルーブ」に近く、
即レター発行とはならないのが、面倒な点ですが
審査後は、まず、ローンを取れなくなる可能性ってのはありません。


ただし、最近の話なんですが、こんなことがありましたので
これから、不動産の購入をお考えの方は、ご注意下さい。



頭金25%で私からローンのアプルーブを取っていたバイヤーが
25%でなく、20%の頭金で、某不動産エージェントと物件購入のオファーを出して、
無事にアクセプトされました。 


それは嬉しいことなんですが、


エスクロー最後の最後の段階で、毎月の住居にかかる支払額の割合が多すぎる、と
銀行からローンのファンドに待ったがかかりました。



そもそも、
25%の頭金ということは、ローン額は物件の価格の75%。
それを頭金20%に減らすということは、ローン額が5%増えるということです。

つまり、毎月の支払額が多くなるのですが、


今回のバイヤーのように、可能なバジェットぎりぎり一杯の価格の物件を購入する場合
この5%の違いが、あとで、とんだ問題になるということを理解しなくてはいけません。


プリアプルーバルレターにあるのと違う内容で、しかも頭金を減らして
オファーを入れるのは、とても危険です。
オファーを入れる段階で、不動産エージェントがローン担当者に連絡をし、
確認する必要があります。


今回のバイヤーの場合は、毎月の住居費用の割合が、
銀行の許可する最大パーセンテージよりも
50ドルオーバーだということで、待ったがかかったのですが、


最後にポイントをもっと入れて、レートを下げる方法
クレジットカードの借金をペイオフして、毎月の支出額を減らす方法、

この両方を実行することで、なんとかこの件はクリアし
最終的にはローンが降りました。

が、

最後に慌てないためにも、不動産エージェントには
オファーを入れる段階で、ローン担当者に連絡を入れて、
頭金やその他、オファーの再確認をすることを強くおすすめします。

っていうか、いったい、なんの為のプリアプルーブだと思ってるのでしょうか?
数字が変わると、状況も変わるということを理解する必要があると思います。








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銀行が出すPre-qualified Letter

2010 - 05/11 [Tue] - 15:44

ここ2年ほど、銀行の貸し渋りが強く
一般住宅購入に関するローン獲得のガイドラインも

なかなかに厳しいのは、皆さんもご存知の通り。


しかし、昨今の住宅探しには、銀行からの Pre-Approval Letterなどがないと
物件見学に出かけるにも、不動産エージェントに渋い顔をされることが
少なくないと思います。

と言うのも、何十軒も見学の後
ようやく、バイヤーの気に入った物件が見つかり
オファーを出して、めでたく、エスクローをオープンしたものの

バイヤーのローンが取れず、エスクローキャンセル、

なんてことが、たびたび起こるからです。


売主側はもちろん、ちゃんとローンが取れないなんてことになったら
バイヤーだって、バイヤーを応援するエージェントだって、悲しいですよね。


数年前までは、
銀行でなく、モーゲージブローカーの出す Pre-qualified Letter で
じゅうぶん、ローン取得OKの証明になったのですが

最近では、売主側から
「銀行が出したものでないと受け付けない!」
なんていうリクエストの傾向が、MLSに。


しかし、その「銀行発行の」レターも、
実際にはあてにならないものもあるというのを
わりと最近、自ら経験し、びっくりしました。


まず、

Pre-qualified Letter と、Pre-Approval Letter の違いですが

qualified のほうは、Approvalの前の段階で
ローン取得の確実性が、Pre-Approval より低く、

たとえば、複数のオファーが入った場合、
売主は、Pre-qualified Letterと一緒に提出されたオファーよりも
Pre-Approval Letter 添付のオファーを優先させる可能性が絶対に大きいです。


発行してもらうなら、
Pre-Approval Letterをリクエストしましょう。



ところで、
私のところに住宅購入のご相談をいただいた場合
たとえ、他の銀行でなんらかのレターを発行してもらっていても

念のため、

我が社のモーゲージ部門で、もう一度
ローン申請、審査をしていただくことにしています。

というのも、
銀行が発行したレターに、信じられないような好条件のローンに
Pre-qualified しています、という内容があることが少なくないからです。

そんなレターを信じて物件オファーを出しても
実際にはローンが取れず、エスクローキャンセルで
がっくりすることになります。



書類の記入や提出書類など面倒くさいかもしれませんが

真剣に住宅を探そうという方は、

狙った物件をゲットするために、
ローンの準備をがっちり固め、確実にしておくことが重要です。


我が社を含め、どこの銀行やモーゲージ会社でも
ローンの申請や審査、
Pre-qualified Letter や Pre-Approval Letter の発行は無料です。

クレジットレポートの取り寄せ代($20前後)以外の費用を徴収することは
銀行やモーゲージ会社にとっては、違法行為です。



ローンや、不動産に関して、わからないことなどがあれば、
ぜひ、いつでも、ご相談ください。

Email : Sachi@maxlifestyles.com

Direct Line : (818)383-9020




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ようこそ!

LA、サンフェルナンドバレー
(Woodland Hills, West Hills, Chatsworth, Northridge, Tarzana, Encino, Sherman Oaks, Studio City, North Hollywood, Toluca Lakeなど)の不動産コンサルタント、Michael Rand & Associates, Inc.のSACHIのブログです!

ロサンゼルスの不動産、住宅ローン情報、楽しい話題やコミュニティニュース、仕事の話や、私個人の日記風などなど、みなさんに、お届けします。
たくさんの方に読んでいただければ嬉しいです。

どうぞ、よろしくお願いします!

Sachiyo "SACHI" Tsujimoto
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