ロサンゼルス・不動産コンサルタント SACHIのブログ

カリフォルニア ロサンゼルスのローン、サンフェルナンドバレーの不動産情報や、日々の暮らしなどをブログにしています。

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異議あり! プロパティタックス!!

2011 - 11/11 [Fri] - 16:36

ホームオーナーの皆様は、
すでに2011/12 のプロパティタックスステートメントを
お受け取りのことと思います。

カウンティが査定して出した2011年1月現在の住宅価値を基準に
来年に支払うプロパティタックス額を算出しています。

カウンティが出した家の価格に異議がある場合は、
本年の11月30日までに、申告せよ、と書いてあったので

異議ありありの私は、先日、オンラインで
カウンティが出した物件価値よりも、市場価値のほうが俄然すくない、と
申請しました。

というのも、今年リファイナンスした時に出たアプレイザル額が
泣きたくなるほど低かったからです。

購入時の30%以上、家の価値が低くなっていましたが
カウンティの算出では20%しか下がっていないことになっていました。


現実は、そう甘くはないのですよ、カウンティの担当者さん!!


皆さんの中でも、家の査定額が高いと思われる方は
査定額の再調査をリクエストすることができます。
まだ間に合いますので、ぜひ オンライン申請 を。



あなたの家の価値がどれくらいか、おおよその目安を得るために、
下記のアドレスをコピーして、アドレスバーに貼り付けてご利用下さい。

http://www.sachiyoz.net/不動産に関する情報/


ここで出る不動産価値と、カウンティの算出した価値に大きな違いがあれば
カウンティに「不動産価値の減少」を申請して、
不動産価値を再調査してもらい、
プロパティタックスを下げることができる可能性があるのです。


わからないことなどがあれば、いつでもご連絡下さい。
私にできる範囲でお手伝いします。

(818)383-9020 または Sachi@maxlifestyles.com



申請の締め切りは11月30日です。




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クレイグリストでのトラブル

2011 - 11/09 [Wed] - 18:50

お久しぶりです!

今日、テレビのニュースを見ていると、クレイグリストを通して
不動産関連の詐欺事件被害者が出ている、というので

「何々??」と、耳を傾けてみました。

今回のケースは
賃貸アパートを探している人を対象に
いかにも安価で条件の良さそうな賃貸物件をクレイグリストに掲載し、

連絡してきた賃貸希望の人と
その物件で待ち合わせ、ロックボックスを開けて鍵を取り出し
物件の中を見せて、

その場でアパート契約のデポジットをもらい($1,300~$1,500くらい)
引き換えに、アパートの鍵を渡すと言うパターンだそうです。

何が詐欺かと言うと、
この物件そのものと、物件を見せた人とはなんの関わりもなく
鍵は偽物、(その鍵ではアパートのドアが開かない)
デポジットとして受け取ったキャッシュを持って、トンズラ、なのだそうです。

リアルター協会では、
物件をお見せしたその場で、デポジットとしてキャッシュを受け取ることは
ルール違反とされています。


そんなことをリクエストしてくる奴がいたら、「悪い人!」、と思ってください。
(大家さんと直接の契約の場合は、違うかもしれません。)


犯人の一部は捕まっているそうですが

賃貸物件は、必ず、ちゃんと契約書を交わしてリース、またはレントしてください。

何か疑問に思った時は、いつでもご相談のメールかお電話下さい。(無料です)

電話 818-383-9020 メール Sachi@maxlifestyles.com



クレイグリストには、気をつけてくださいネ!





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お問い合わせへのお返事です

2011 - 10/28 [Fri] - 13:03


このたび、下記の内容のお問い合わせをいただきました。
2-3の違うアドレスから、メールでお返事を試みましたが、
受け取り不可で戻ってきますので、ブログでお返事をさせていただくことにしました。


sachi様

はじめまして。
T と申します。
京都在住の男性です。
不動産投資を考えていますが、購入後のテナントとのトラブル、
HOAへの対応、修理等、管理会社が間に入ってくれるものでしょうか?
英語が苦手なのでメールのみの対応で出来るものでしょうか?
宜しくお願いいたします。


T 様

このたびは、ご連絡ありがとうございます。

お問い合わせの件ですが、そのような役割を果たしてくれる管理会社は存在します。
ただし、残念ながらわが社では管理部門はありません。
また、エリアによりますが、LAでも日本人の多いTorranceエリアですと、日系不動産業者が
そういった業務を引き受けてくれるところがあるようです。

ロサンゼルスといってもなかなか広いので
エリアによりますが、私が普段仕事しているエリアはビーチの方ではなく
ハリウッド北西の住宅街で、日本人が少ないエリアです。
ハリウッド関連の仕事をする住人が多いところと言えるかもしれません。

このあたりでは、ご紹介できる管理会社も米企業となり、
メールでのやり取りも英語となります。

物件探しとテナント探しまでは、わが社でもお手伝いすることができます。
その後は(テナントとのやり取りなど)具体的に日本語で任せられる会社を探して
ご紹介するという形になります。

T 様は、ご興味のあるエリアなどおありですか?
もしそうであれば、そちら方面に明るいエージェントのご紹介などさせていただきます。




日本から投資をお考えの他の方の参考にもしていただければ幸いです。



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2011年が不動産の底値!?

2011 - 03/01 [Tue] - 11:49

2月の記事ですが、LAタイムスに
「今が不動産購入のベスト時期」であろうという内容が掲載されていました。

http://articles.latimes.com/2011/feb/13/business/la-fi-perfin-20110213

その記事によると、不動産の価格、ローンのレートともに低い今こそ
不動産の買い時だ、とのこと。

底値というのは、その時期を過ぎてからでなければ、
それが「底」だったとわからないものですが
現在の不動産市場は高騰期に比べかなり下落後、
昨年くらいから大きな波がなく、価格も安定しています。

一方、ローンのレートは今後上昇すると見られていることから
記事の中では、例として
$500,000で市場に出ている物件のオーナーがどうしても売却したくて、
売値を$450,000に下げるまで待つバイヤーがいるけれど、
この物件に$400,000のローンを組むとする場合、
現在の5%というレートでローンを組む場合と
1%利率の高い6%でローンを組む場合とでは、30年間のローン期間で
$90,000の差が生じる、と紹介されていました。

つまり、$50,000安く買ったつもりでも、レートが1%高ければ
この場合、30年間で最終的に$40,000多く支払う結果になると言うことです。


不動産購入と言うのは、現金で購入するのでなければ
「本当の底値」がいつかというのは、簡単には判断できないようです。






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嬉しい知らせ

2011 - 02/10 [Thu] - 15:50

北カリフォルニアにお住まいの方から、
「無事にショートセール売買が完了しました。」
という、嬉しいお知らせが届きました。

半年位前に私のブログを目にして、ご連絡を下さった方でした。

遠いところですので、直接売買のお手伝いをすることはなかったのですが
ショートセールという家の売り方のプロセスを理解するのに
自力で色々とリサーチなさっていて、私のブログと縁があったようでした。

何度かお電話でお話したり、メールのやり取りがありましたが
無事に物件がエスクローに入ったことや
晴れて売買が完了したときなどに、

わざわざ報告のメールをくださいました。


ショートセールは、忍耐が必要ですし、
本当に無事に完了するのかどうかがわからず、
また銀行にオークション日の設定をされたりしたときなどは
「この家を出て行かなくては!」とあわてたりするもので、

その心労は相当のものだったと思います。


そんな大変な経験をしながら、遠くにいる私のことを忘れず、
ご丁寧に、無事完了の嬉しいお知らせを頂戴し、
とっても嬉しい気持ちでいっぱいです。


すべての売買がハッピーエンドになるとは限らず、
ご相談をいただいても、苦い結果に終わることもあり、
そのときは、私もとてもつらいのですが

それだけに、「ありがとう」とメールをいただくことがあると
嬉しいだけでなく、励みにもなります。



どうもありがとうございます!





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バレーリアルター協会のMLS

2011 - 02/07 [Mon] - 15:48

バレーエリアのリアルター協会がこれまでつかっていた
リスティングサービスのデータとサイトが
1月半ばごろから新しいものに変更されました。

これに伴い、私のサイトでリンクしていた物件検索のサイトや
こちらからお送りする物件情報のEメール形態が変更となっています。

これまでご利用いただいていた物件検索ページが無効になっていたり、
新情報の配信がない場合は、お手数ですが、ご一報ください。

最新の物件情報をお届けするように
新しくセットアップし直します。


インターネットの発達のおかげで
ブローカーからの情報を待たなくても、
物件情報へのアクセスが本当に簡単になりました。


気になる物件を見つけたバイヤーのみなさん、
ぜひ、ご連絡をくださいネ。




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欠陥のあるコンド

2011 - 01/16 [Sun] - 14:20

私の不動産ご紹介得意エリアは、サンフェルナンドバレーです。

他のエリアは、あまり良く知らないので、
お客様が他エリアの物件に興味がある場合は、ほとんど、
そのエリアに詳しいエージェントをご紹介しています。

現在、バレー、WLA、ダウンタウン、サンゲーブリエルバレーなど、
全然違うエリアの物件の見学を希望されているバイヤーさんがいて、
その方が、具体的にエリアが絞れるまでは、しばらく私がお付き合いをしようと思い
見学希望物件などのご連絡をいただいています。


先日も、LAダウンタウンの東側のエリアにある築年数の浅い
きれいなコンドの見学をご希望と言う連絡がありましたので
セラーのエージェントに連絡を入れてみました。
調べてみると、そのコンドコンプレックスで、他にも3件ほど売りが出ているので
同時に見学できないかと思い、それらのエージェントにも問い合わせをしてみました。

1件はフォークロージャー、あとの3件はいずれもショートセールの物件です。

価格帯が15万ドル前後と低いので、キャッシュ購入のバイヤー候補も多いと見られ
その場合はローンを取らなくて良いので、HOAが裁判沙汰に関わっていても
購入できるだけの現金を持っていれば、コンドの購入が可能です。


今回、私にご連絡くださった方も現金購入なので
そういう点では問題がないなあ、とは思っていましたが

このコンドでは、もうすぐHOAがディベロッパーを訴える準備をしているとの情報を
ひとりのエージェントが教えてくれました。
たしか、まだ築4-5年の3階か4階建ての建物なんですが
コンドの屋根からの雨漏りが、なんと、1階のユニットにまで届いているとのこと。

そのせいで、壁にダメージ(ひび、亀裂など)、またカビも発生してるということで
2ミリオンくらいの賠償を求める裁判になるだろうとのことでした。


この情報を知らせてくれたエージェントには大変感謝です。

明らかな欠陥のある建物だということですので
こんなものをキャッシュで購入したら、えらいことになるところでした。

銀行がこういうトラブルのあるコンドの購入にはローンを降ろさない、
というのも、結局こういうことなのです。
あとで、何らかの事情でその物件を銀行が所有することになってしまっても
まともな価格で売却することができないのです。
・・・欠陥品ですから・・・。

バレーではターザナに、HOAがデベロッパーを訴えているコンドがあります。
各ユニット内には大きな被害はないようなのですが
確か、一部の屋根に修理が必要、また公共エリアの地面が
割れてきて、ボコボコになっているので危険であるとか、そういう理由だったと思います。

そのコンドの価格もかなりお手ごろなのですが、銀行がローンを拒否するので
キャッシュバイヤーにしか購入ができません。


一時、日本でも悪質建築業者が話題になっていましたが、
そういうことは、ロサンゼルスでも起こっているということですね。

こういう情報は、やはり専門エリアのエージェントでこそ、
エリア内の物件情報を日ごろから耳にする機会が多いのですが
エリア外のエージェントだと、聞き漏れてしまい、
「おお、これはお買い得」と、飛びついて購入に至ってしまう可能性があります。


実際、私が問い合わせた他のエージェントのひとりは、
同じコンド内の2件のユニットを売りに出していましたが
この欠陥に関するトラブルを知らないのか、知ってて黙ってるのか

「すでにオファーが入ってるから急いで見に行ったほうが良いよ。」なんて言ってました。

人間と言うのは、せかされると判断が鈍ってしまうものなので
もしもそのまま物件の見学に行って、見た目を気に入ったものなら
たぶん、

「もともと破格値なんだから、他のバイヤーにビッド勝ちするため、ちょっとオファー価格を上げよう」

なんてことになって、安いと思っていたのが、
結果的に、すごい高値でつかまされてた、なんてことになりかねません。

今回、たまたま、正直なエージェントが、建物の欠陥を知らせてくれ、
これから訴訟問題になると言う情報もくれて、ラッキーでしたが、
まだ訴訟に至っていないトラブルは、公的な記録として出ていないため、
購入したあとでトラブルの存在を知り、「しまった!」なんてことになる可能性は大きいです。



各エリアに詳しいエージェントと物件の購入を
私がお勧めするのには、そういう理由もあるのです。





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LAタイムスのホットプロパティ

2010 - 11/19 [Fri] - 13:02

以前のブログでは、時々セレブリティの家の売買を
ご紹介していました。

バレーは、映画やテレビで見かける有名人を含む
ハリウッド関連の業界に身を置く人が、住人に多く、

俳優、ミュージシャン、フォトグラファー、エディター、ディレクター、
モデル、ヘアスタイリスト、声優、ポルノスター、
その他ショービジネス関連の職業をお持ちの方が、私の周りにも多いように思います。

それも、しょっちゅうテレビや映画のスクリーンで見かける人ではなく
業界の、見えない部分で真面目に働いてる人たちが、バレーにはたくさんいますね。


さて、ロサンゼルスにおけるセレブリティ・有名人の不動産売買を
Los Angeles Timesのウエブ版で特集しているのがこちら

Hot Propertyと名づけられたこの特集ページで、
業界人の不動産売買の様子、詳細などを知ることができます。

まあ、有名人の場合、我々とは桁が違うんですが、
興味のある方は、のぞいてみてはいかがでしょう?

バレーだと、カラバサス、スタジオシティのあたりが、多いみたいですね。





固定資産税を下げる

2010 - 11/18 [Thu] - 12:41

バレーエリアでは、かなり不動産の価格が落ち着いてきているように思いますが、
みなさんのお住まい周辺はいかがですか?

さて、来年の固定資産税(プロパティタックス)の税額を左右する
「不動産の査定額のお知らせ(Notice of Assessed Value Change)」が、
今年の10月ごろに、お手元に届いているのではないかと思います。

もしも、受け取った記憶がない場合はこちらのサイトで、来年の査定額をチェックしてみてください。

プロパティタックスの金額は、お住まいの不動産の査定価格の1%(LA County)
そして、諸々の他の費用を含むと、だいたい、査定額の1.25%となります。

今回カウンティが算出した査定額が、最近の市場を考えると
「ちょっと高いんじゃないか?」と思う場合は、
Los Angeles County Office of the Assesor のサイトから、
査定額の見直し(Decline-in-Value Reassessment)をリクエストすることができます。

査定額が低ければ、それに比例してプロパティタックスの額も低くなりますので、
タックス額を下げることができる可能性大。

前年までは、郵送でリクエストしなくてはいけなかったのに比べ
今年から、ウエブサイトでオンライン申請ができるようになりました。
しかも無料。

ぜひ、査定額および固定資産税額に異議のある方は、トライしてみてください。

Los Angeles County Office of the Assesor
上記サイトのホームページ真ん中よりちょっと下あたり、
New for Decline -in-Value
Please click here for detail
 というところをクリックすると
オンラインでの申請の手順などのインフォメーションに進みます。

査定額の算出は、2010年1月1日現在での市場価値を基本としています。
参考価格として提出する物件例(2件)は、2009年12月前後に売れたものが最適でしょう。
ここ数ヶ月に売れた不動産の価格では、参考価格に該当しませんので、ご注意ください。

参考価格の情報は www.zillow.comのサイトで見つけることができます。


手順がわからなかったり、参考価格の対象になる物件が見つからない場合は
sachi@maxlifestyles.com に、お住まいのご住所をEメールください。
参考物件のインフォメーションをお送りします。






ショートセール売り物件

2010 - 08/10 [Tue] - 13:39

6月ごろのブログで、
残念ながら、バイヤーがエスクローをキャンセルした
私が売りに出しているショートセールについて、少し記事にしました。


その後、またオファーが入ったのは良いのですが

銀行からアプルーブが出てそんなに日がたってなかったこともあり
そのアプルーブでそのまま、
次のバイヤーとのプロセスにも継続されるであろうと考えていた我々は、超甘かった・・・。


新しいオファーが入って1ヶ月以上してから、
銀行のほうから、

「もう一度、セラーが提出すべきすべての書類をアップデートせいっ!」

とのお達しが・・・。


願い叶って、交渉担当者は新しい人に替わったのですが
すべてまた1からのスタートと聞いて、げんなり・・・。


もしかして、また4ヶ月とか5ヶ月とか、待たされるわけ・・・?


このショートセール物件、売りに出してからすでに1年以上が経過しています。

これまで入ったオファーの数はざっと12件。
こんなにオファーが入ってて、実際にオファーをアクセプトしたのは3件でしたが

すべてバイヤーのほうからキャンセル。


現在、4組目のバイヤーが待機中ですが、
いったいどうなることやら・・・・・。

今の私の心配は、この物件、コンドなので、支払いが滞ってるHOA費用が、どんどん膨らんでいること。
最近、HOAの管理会社が、ユニットオーナーのHOA滞納に関して、支払いを要求する訴訟を起こしたので
その費用が、これまたざっと$2,500.

市場に出ている売り価格以外に、$5,000以上のHOA関連の費用が。

いったい、誰が払うの????? やっぱり、バイヤー??

でも、高過ぎない?


銀行よ、早くプロセスを進めておくれ
プリーズ!!!








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(Woodland Hills, West Hills, Chatsworth, Northridge, Tarzana, Encino, Sherman Oaks, Studio City, North Hollywood, Toluca Lakeなど)の不動産コンサルタント、Michael Rand & Associates, Inc.のSACHIのブログです!

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たくさんの方に読んでいただければ嬉しいです。

どうぞ、よろしくお願いします!

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